第六章_房地产开发融资.pdf

第六章 房地产开发融资 第一节 房地产开发抵押融资 第二节 房地产开发贷款 第三节 项目融资 第四节 BOT项目融资模式 第二节 房地产开发贷款 一、房地产开发贷款的种类及特点 （一）房地产开发贷款的种类 分为房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷 款。 1、 房地产开发企业流动资金贷款 是银行向为社会提供房地产产品的房地产开发企业发放 的用于生产周转的流动资金贷款（短期贷款） 第二节 房地产开发贷款 房地产开发企业流动资金贷款一般用于以下四个方面： （1）开发前期所需占用的资金，包括总体规划设计费，可行性 研究费，水文、地质勘查测绘费等； （2 ）土地开发和基础设施建设所占用的资金，包括土地补偿 费，青苗补偿费，安置补助费，拆迁补偿费和道路、供水、供 气、供电、排水、通讯、照明等建设资金； （3 ）建筑安装工程所需占用的资金； （4 ）公共设施配套工程所需占用的资金，包括各种生活小区、 公共设施、直接摊入商品房价格中的配套工程等。 第二节 房地产开发贷款 2、房地产开发贷款 房地产开发贷款是银行向房地产开发企 业开发的房地产项目发放的贷款。 房地产开发贷款用于开发项目的土地使 用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房 屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支 出。 第二节 房地产开发贷款 （二）房地产开发贷款的特点 1、按项目贷款（只能用于规定的工程项目，企业 不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用。 2、贷款额度大 3、贷款占用时间长 4、贷款风险较大 第二节 房地产开发贷款 二、房地产开发贷款的相关规定 （一）房地产开发类贷款的申请 1、贷款对象 房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开 发过程中所需建设资金的贷款，包括房地产开发贷款 和房地产开发企业流动资金贷款。 房地产开发类贷款的对象是经工商行政管理机 关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用 单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 第二节 房地产开发贷款 2、申请贷款的条件 （1）具有独立的法人资格；（2）实行独立核算，有健全的管 理机构和经营管理制度；（3）信用良好，具有按期偿还能力； （4）《贷款卡》或《贷款证》；（5）在贷款银行开立基本户 或一般存款账户；（6）借款人为有资质的房地产开发企业； （7）开发项目经过可行性论证；（8）开发项目已纳入建设计 划；（9）借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值 的50%； （10）借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的 35%；（11）有贷款银行认可的足值有效的抵（质）押物或具有 符合条件的第三方保证人提供贷款担保；（12）贷款银行规定 的其他条件。 3、借款人应报送的主要材料 第二节 房地产开发贷款 （三）房地产开发类贷款的回收与展期 1、贷款回收 房地产开发贷款回收包括贷款本金回收和贷款利息回 收，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款 本息。 2、贷款展期 借款人因故不能按期归还贷款，需要银行给予原借款人 一定宽限期时，可以提出借款展期申请。 房地产开发类贷款展期期限不得超过原贷款期限的一 半；展期贷款利率按展期贷款期限加上原贷款期限所达到的利 率档次计算；每笔贷款只能办理一次展期。 第二节 房地产开发贷款 三、房地产开发贷款的主要风险及其防范 （一）房地产开发贷款的主要风险 房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时、足额（包 括本金和利息）收回的可能性。 1、违约风险 2、抵押房地产价值风险 3、利率风险 4、流动风险 5、欺诈风险、不可抗力风险 第二节 房地产开发贷款 1、违约风险 借款人违约是指借款人终止对贷款