2009年厦门别墅市场报告.pdf

别墅市场研究综述  厦门别墅市场物业功能主要有三类，第一类是第一居所，以岛内别墅为主；第 二类是第二居所兼周末度假型，以岛外和角美龙池为主；第三类是纯度假型， 如分时休闲度假，以长泰和漳州港区为主。  大厦门别墅市场总体供大于求，未售存量148.8万，年均销售22万平，项目销售 周期长。  角美-龙池区域别墅市场认可度不高，市场运作风险大。  按别墅套型统计，各类型供求比均在1.5以上，并无明显细分市场空白。  独栋别墅主力面积在400平以上，联排面积220-300平为主，叠加别墅190-250平 为主。  200-300平的度假型别墅市场关注度最高，去化速度相对较快。 1 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 2、市场供给分析 3、市场需求分析 4、市场研判总结 2 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 厦门别墅市场的发展历经了起步期、发展期、高潮期、低谷及恢复期四个阶段 起步期： （20世纪末至2000年初）——岛内独栋别墅先行，推量较少 鼓浪屿的老别墅是厦门别墅最早的见证，而大厦门别墅市场的起步，则主要从20 世纪90年代开始，筼筜湖岸的西堤独栋别墅是当时最典型的代表。此时的别墅项目也 仅位于厦门岛内，位置景观优越，产品设计也皆以独栋别墅为主。 发展期： （21世纪初起到2004年）——区域外扩，产品衍生，供销得以提升 进入2000年后，先后有不少别墅项目进入市场，市场供应量开始增加；在区域 上，实现了岛内到岛外的发展。岛内国际山庄、集美的国建东海岸等项目都先后进入 市场；在产品上，联排、叠加等泛别墅广泛入市，这类产品在市场上得到了认可，销 售良好；供求基本达到平衡状态。 3 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 高潮期： （2005年至2007年下半年）区域范围拓广，产品持续创新，竞争激烈 自别墅用地出让被停止后，以“低层住宅＂名义建造的别墅项目仍层出不穷。由 于别墅产品的稀缺性越加凸显，别墅市场仍旧继续以较快的速度发展。本阶段，岛内 海景别墅成为主流，凸显了厦门海湾生活的品质。岛外及周边城市的资源型、旅游度 假型等各种别墅项目挤入市场，市场竞争更为激烈。随着别墅产品和功能的多样化， 旅游度假等第二居所形式的购房更多地活跃起来，同时，投资也开始在别墅市场活跃。 别墅市场也进入了繁荣时期，大厦门区域五大板块（岛内板块、岛外板块、角美龙池 板块、漳州港区板块、漳州长泰板块）的别墅市场格局形成。 4 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 低谷及恢复期： （2008年至今）市场低迷后渐渐恢复 在经历了2008年的房地产市场低迷后，2009年，房地产市场进入复苏通道，别墅 市场也缓慢恢复。2009年1-5月份，厦门成交类别墅产品共计100余套，相当于2008年 的总套数的2倍多。部分别墅项目开始重新启动。但目前别墅市场仍未完全恢复。早 期推出项目销售依旧较为缓慢，圣地亚哥等部份项目暂停了别墅产品的推广而先进行 公寓销售，角美、长泰等地已规划别墅为主的项目颇多，集美等地山地资源项目也以 别墅产品为主要方向，别墅项目的开发企业仍面临着一定的市场风险。 未来三至五年内，房地产市场将处于恢复周期中，在海西建设等利好因素影响 下，别墅市场容量将得以扩大，但可预见的是，别墅后期供给仍然十分巨大，未来市 场仍面临较为激烈的竞争。 5 三、别墅市场研判 2、市场供给分析 自2003年别墅用地禁批条例出台后，以别墅物业的供应量开始出现递减趋势，至 今市场上在售别墅项目大多以普通住宅形式报批。我司通过实地调研，统计当前大厦 门区域别墅市场上的在售、未售项