无锡市房地产市场调查.pdf

撰稿人：张蛟 １ 目 录： 一、现拟运行项目基本情况 二、调查目的 三、调查手段 正文 一、 环境分析 1、宏观分析（中国房地产市场环境） 2、中观分析（长三角房地产市场环境） 3、微观分析（无锡市房地产市场环境） 4、动态分析（历史、银行货币、竞争主体） 5、静态分析（政策、经济、交通） 二、 市场分析 1、地域分区： （1） 中心区 （2） 副中心区 （3） 东区 （4） 南区 （5） 西区 （6） 北区 三、 供求分析 1、供 （1） 土地供应（一级市场） （2） 房产产品供应（二级市场） （3） 房产产品供应（三级市场） （4） 供应特征 2、求 （1） 二级市场 （2） 二手房市场（三级市场） （3） 需求特征 四、 综述及建议 ２ 一、现拟运行项目基本情况： 1、项目经济技术指标如下： 总用地面积：220000 ㎡ 总建筑面积：600000 ㎡ 住宅建筑面积：550000 ㎡ 公建建筑面积：50000 ㎡ 容积率：2.5 建筑密度：15% 绿地率：52% 2、地块现状综述： 位于新区旺庄路、行创九路、新光路、春晖路合围中，项目地置身于无锡 新区工业园靠东，与春潮园相距不远，项目地现已基本平整。 二、调查目的： 企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带 来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。 所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见， 以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占 有率。 现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销 渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场 调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。 建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的 效益目标。 本着中立、客观和专业性的原则，针对现阶段拟操作的房地产项目提供策划 依据、销售铺垫和对市场供求情况的了解做以下范围的市场调查。由于调查的深 度与广度在实际操作中基本呈现反比情况，故暂将无锡市市区范围内的现阶段正 在推广期间的案场作为重点调查对象。并结合第一国际东片新区范围其他相关联 系做一次粗浅的分析。 三、调查手段： 访谈法（抽样访谈、经理专访、电话访谈）、观察法（间接观察、直接观察）、 媒体调查法（报刊分析法、网络调查法）。 正文： 一、 环境分析 ３ 自从摩根史丹利提出泡沫论以来各界围绕该主题提出过房地产生存环境的 各方面论点，现笔者秉承具体事物调查研究的整体性原则和动态原则，既将事物 放到现实环境中在特定的历史时期分析研究其生成原因及发展趋势。从以下几方 面做切入，进一步探讨啤酒泡沫和肥皂泡沫的课题。 1、宏观分析（中国房地产市场环境） ２０００年７月，诺贝尔经济奖获得者斯蒂格利茨 （Stiglitze）在世界银 行发表谈话说：２１世纪初影响最大的世界性事件，一个是高科技，另外一个就 是中国的城市化。 建设部政策研究中心发表文章认为：全国城市房地产市场总体是健康的，只 是局部地区发展不平衡。中国房地产金融风险在可控的范围之内。 中国房地产市场增速放缓，2