金石地产合肥市场调查报告.pdf

金石地产合肥 市场调查报告 页 1 目录： 一：序言………………………………………………………………………………… 3 页 二：项目跟踪及分析……………………………………………………………………3-41 页 三：市场分析总结………………………………………………………………………42 页 页 2 一. 序言 此报告内容为合肥市二零零五年一月二十一日到二零零五年三月二十日的市场调查报告，结合了合肥市房地产新年以来 的资料所做。所涉及到的内容主要主要竞争楼盘和合肥市目前比较有影响力的几个新盘。 二. 项目跟踪及分析 1．颐园世家 ① 地理位置 地处习友路与怀宁路交汇处，与宋都的西湖花苑遥相对望地理位置相对于宋都来说较好一些。 ② 开发商 安徽信谊集团信得置业有限公司。 ③ 销售代理 深圳张达利设计公司/地产专案组。 ④ 产品介绍 此楼盘投资 1.9 亿元，开工面积 12.4 万平方米，共有 20 幢住宅，总户数为 1100 户，开发的产品全是小高层，一般以 9+1、11+1 的为主，沿街的一般为 16+1 的，主力户型面积为 115、130 平方米，目前在售的是 4 、5、6、7、8、五栋。主力 页 3 房型为三室两厅两卫。房屋层高 3 米，外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，屋顶采用 的是平顶带平台的类型，供水为变频加压供水，供电量为 20A 或 40A ，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车 位为 560 个，整个小区采用电子巡更系统单元采用可视对讲，综合看来，产品处于中上等水平。现已售 30%左右，高一点 的楼层和面积较大的卖的不理想。 ⑤ 推广方式 广告投放主要分布在报广和户外广告牌。售楼处面积较大，布置比较豪华。开盘时间为 2004 年 7 月，一期推出 260 套。 开盘开盘价格为 2600 元/平方米，采取 VIP 卡优惠 10000 元，阳光金卡优惠 8000 元的推广方式。截止到 2005 年 2 月销售 均价为 3500 元/平方米。 ⑥ 卖点分析 1）地处政务区，未来发展及升值空间大。 2 ）项目东南方向，一条马路之隔即为正在兴建的奥体中心，更具有很大的升值空间。 3 ）境外景观设计公司（加拿大润枫国际）。 ⑦ 劣势及不足 1）运动卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。 2 ）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约 1：0.5 。 3 ）目前该项目交通不便利，周边配套尚不完善。 3 ）从整个案场的主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力一般，管理也较为混乱。 页 4 4）其户型较差，房型不规整，功能区面积不合理，使用性较差。另外户型整体面积偏大，总价高。 5）从开盘到现在涨价太快，半年涨了 600 元/平方米，因为周边的配套还没有跟上，项目缺少基本的支点，从销售来看比其 他的项目明显要慢得多。 近期颐园世家已经封盘，并且工期也停了下来，只发了两期半版的报广。主要是由于此项目的入市过于匆忙，在前期没有 客户积累的情况下进入市场，且此项目至今没有一个明确的主题，对市场的需求没有充分调查，入市的产品根本得不到市场 的认可，再加上其入市时没有一个可以诠释项目的展示中心，使得此项目成为市场上的无效供应。此点尤其需要注意，本案 作为一个大盘应该要充分考虑市场需求，去引导市场，入市不宜过于匆忙。 项目近期与合肥本地的怡景工作室签订了整合推广的合同，目前已经进入全新包装阶段，预计在半个月左右时间将会以 全新面貌进入市场，我司将持续高度关注。 2．国际花都 3518888 3512888 ① 地理位置