房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上).pdf

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上) 主讲: 教授 2010年3月27 日 目录  一、当前房地产企业融资现状与问题  二、房地产企业融资思路与要点  三、房地产企业融资策划与融资策略  四、房地产企业债权融资实操与运作  五、房地产企业股权融资实操与运作  六、房地产企业资本融资实操与运作  七、房地产企业衍生融资实操与运作  八、房地产企业上市融资策略及案例  九、房地产企业融资操作流程及技巧  十、未来房地产企业资金运作模式的展望 一、当前房地产企业融资现状与问题 1、房地产企业资金现状与经营风险问题  房地产=土地+资金  房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。 有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可 以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房 地产融资的基本模式  房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70 或20:80 一、当前房地产企业融资现状与问题 2、房地产企业融资现状与融资渠道问题  内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困 难  增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认 可这个办法  国际上通行的办法包括银行、证券、保险和 信托 一、当前房地产企业融资现状与问题 3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题  房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地 产市场  从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策 不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生 根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在  今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍 无法定论。决议提到的“金融手段” 以及“差别化信贷政策”或意味着 明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二 套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房  明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作 用。  房地产公司“短债长投” 的深层次矛盾并没有发生改变 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定 企业存亡  2008年12月，“ 国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融 资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金 和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道” 。  REITs(房地产投资信托基金)是英文“Real Estate Investment Trust” 的缩写(复数为REITs)。 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行， 创新速度决定企业存亡  中国房地产要走组合创新的融资模式  在这个模式里，在未来5-10年，银行仍然是地产融资 的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的。 房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡  国际房地产金融制度模式比较分析 模式类型 证券融资类 社会福利基金类 储蓄融资类 财政融资类 典型国家 美国 新加坡 德国/法国 日本 主要特点 开放的住房信贷市 强制储蓄的社会福 专业化住房储蓄机 官方金融机构为 场，成熟的抵押贷款 利基金，社会福利 构，融资体系封闭运 主，实行住房储 证券，融资工具多样 基金金融化经营， 行，政府实施奖励政 蓄制度，财政投 化，政府干预住房信 与住房信贷相结合 策，房地产金融工具 资性贷款是主要 贷市场 多样化