市场与房地产市场分析.pdf

市场与房地产市场 2007年国家房地产政及08年 房产预测 房地产分销渠道策略 青岛市房地产市场分析 青岛开发区房地产市场分析 市场与房地产市场 1.1市场  1.1.1 市场的概念  市场是商品经济特有的经济范畴，是一种 以商品交换为内容的经济联系形式。  在不同所有者的情况下，生产劳动的社会 分工使他们各自的产品互相变成商品，已 出现了商品的供于求，从而产生了相互交 换作为商品的劳动产品的市场。没有社会 分工和商品生产就没有市场。社会分工和 商品生产的发展决定了市场的发展规模与 发展水平。  市场的基本经济内容是商品供求和商品买 卖。市场的形成必须具备下列基本的条 件：存在可供交换的商品；存在着提供商 品的卖方和具有购买欲望与购买力的卖 方；具备买卖双方都能接受的交易价格、 行为规范及其他条件。 那么究竟什么市场呢？  可以从经济学与营销学两个角度对市场进行分析： 1.1.1.1从经济学角度分析  1.市场是商品交换的场所  2.市场是指某种或者某类商品需求的总和  3.市场是买主、卖主力量的集合，是商品 供求双方的力量相互作用的总和  4.市场是指商品流通领域，他所反映的是 商品流通全局，是交换关系的总和 1.1.1.2从营销学角度分析  市场是指具有购买欲望和购买能力的消费 者。  它包含三个主要因素，即有某种需要的 人、有满足这种需要的购买力和购买欲 望， 用公式来表示就是： 市场= 人口+ 购买力+购买欲望 人口  人口是构成市场最基本的条件，也是首要 条件。凡是有人居住的地方就有各种各样 的物质和精神方面的需求，从而才可能有 市场，没有人就不存在市场。 购买力 购买力是消费者支付货币、购买商品或劳 务的能力。消费者购买力是由消费者的收 入决定的。有支付能力的需求才是有意义 的市场。所以，购买力是构成营销市场的 有一个重要因素，是实现购买的物质基 础。 购买欲望  购买欲望是指消费者购买商品的动机、愿 望或者要求，是消费者把潜在购买力变成 现实购买力的重要条件，因而也是构成市 场的基本要素。人口在多，购买力水平再 高，如果对某种商品没有需求的动机，没 有购买商品的欲望，也形成不了购买行 为，这个商品市场实际上也就不存在。从 这个意义上讲，购买欲望是决定市场容量 最权威的因素。 1.1.2市场的类型  根据不同的分类方法，可以将市场分为不 同的类型，并根据不同类型市场消费者需 求特点，制定不同的营销策略。 1.1.2.1根据市场范围划分  根据范围可以把市场划分为区域市场、国 内市场和国际市场。 1.1.2.2根据市场客体划分  根据市场的客体，可以对市场类型进行更 为复杂的分类。市场客体即指进入市场流 通的物质。  劳动力市场、房地产市场、金融市场。 1.1.2.3根据市场状况划分  分为买方市场和卖方市场。  市场状况是由供求关系决定的，在商品供 不应求的条件下，卖方把持市场主动权， 由此形成卖方市场，在供求大体平衡或者 供大于求的条件下，买方具有市场主动 权，从而形成了买方市场。 1.1.2.4根据竞争程度划分  根据竞争程度，可以把市场分为完全竞争 市场、完全垄断市场、寡头垄断市场和不 完全垄断市场。 1.1.2.5根据商品流通环节划分   批发市场和零售市场 1.2房地产市场  1.2.1 房地产  1.2.1.1 房地产的概念  指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上 不可分离的部分和附着于其上的各种权益 （利益）的总和。 房地产主