第五章_房地产市场与市场分析.pdf

第五章房地产市场与物业经营管理计划 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场的供求关系 第三节 房地产市场结构及市场指标 第四节 房地产市场的特性与功能 第五节 房地产经营管理计划  掌握 1、分析描述房地产市场状况的指标有哪些类型，各自的 含义是什么?它们相互之间的关系如何？ 2、房地产市场有哪些特征？ 3、房地产市场为什么需要政府干预？有哪些干预手段？ 4、物业经营管理计划的概念是什么？有哪些作用？ 5、编制物业管理计划的基础工作有哪些？ 6、物业管理计划的主要内容包括哪几个方面？ 7、年度运营预算、资本支出预算、长期预算的各自特点 是什么？其作用有哪些？ 熟悉 1、什么是房地产市场？其运行环境包括哪些方面？ 2、影响房地产试产运行运行的因素有哪些？ 3、房地产市场结构从哪些方面考察？房地产市场细分的 方式有哪些？ 第一节 房地产市场概述  一、房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产 买卖、租 赁 、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途 径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主 体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的 体系。 二、房地产市场的运行环境 1、社会环境 2、政治环境 3、经济环境 4、金融环境 5、房地产法律制度环境 6、技术环境 7、资源环境 8、国际环境  三、推动房地产市场转变的社会经济力量  （一）影响房地产市场发展的社会经济因 素 社会因素 经济因素 政治因素  （二）影响房地产市场转变的社会经济力 量 1、金融业的发展。 2、信息、通信技术水平的提高。 3、生产和工作方式的转变。 4、人文环境的变化。 5、自然环境的变化。 6、政治制度的变迁。 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 如果其他条件不变，某种商品或服务的价 格下降时，其需求数量就会上升，反之价 格上升需求就会下降，即对某种商品或服 务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆 相关关系。 影响商品住宅需求的因素 1、收入的变化。 2、其他商品的价格变化。 3、对未来的预期。 4、政府政策的变化。 二、房地产市场的供给 由于价格上升或降低会导致供给数量的增 加或减少，所以供给曲线是一条由左向右 上方倾斜的一条曲线。 供给的基本法则为当其他条件不变时，较 高的商品价格会使可供销售的商品数量增 加，较低的商品价格会使可供销售的商品 数量减少。 影响商品住宅供给的因素 开发成本 建造技术 政府政策 相关产品的价格 对未来的预期 开发商获取利润水平的目标等 三、房地产市场的机制 自由市场经济 计划经济 社会主义市场经济 市场均衡 市场条件变化形成新的均衡价格 第三节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 房地产市场结构包括总量结构、区域结 构、产品结构、供求结构和投资结构。 二、房地产市场细分 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度 出发，可以按照地域范围、房地产类型、 增量存量、交易形式等标准，对房地产市 场进行细分。  （一）按地域细分  （二）按房地产用途细分 居住物业市场、商业物业市场、工业物业 市场、特殊物业市场、土地市场等。  （三）按存量增量细分 一级市场（土地使用权出让市场）、二级 市场（土地转让、新建商品房租售市场）、 三级市场（存量房地产交易市场）。  （四）按交易形式细分