房地产融资新途径.pdf

房地产融资新途径 房地产融资新途径，大概讲三个方面的内容： 第一、按照我的体会讲一下现代化方面金融的一个 现状。 第二、还有一个观点，我感觉房地产变革时代正在 来临。 第三、关于房地产信托的一些东西， 讲到房地产金融，先要讲到房地产，应该说房地产 业成为中国经济的一个支柱产业，这一点不会有一些 争议，有一些佐证可以讲，一个是人均 GDP，随着 G DP 不断提升，城市化率不断提升。我们国家改革开 放二十年，城市化率从原来的不到 20％，提高到现 在的 40.5 ％这么一个水平，随着经济的不断成长，这 一块还会增加，城市化不断的增加的话，肯定是需要 解决住房的问题，所以说为住宅产业和房地产业提供 了一个很大的发展机遇。 另外房地产投资占全社会总投资和 GDP 的比重 也不断的提升，我这里有一些不完全的统计，从 86 年到 03 年，房地产的 GDP 比重从 1％提高到目前的 占8.6 ％，占社会总投资的比重从2.6％，提升到了 1 8.3 ％。在中国城镇居民家庭财产构成中间，房产这 一块也是最主要的构成，占了 48 ％，同时中国的房 地产业在现阶段仍然面临一个新的发展机遇，包括根 据我们国家的“十五规划”，要求人均住宅要达到 22 平米，整个住房的数量在整个十五期间应该有 21 亿 1 平米的目标，应该说这一块需求还是非常大的。但是 这么一个庞大的房地产市场，我们国家缺乏一个非常 健全有效的房地产金融体系，经常讲的金融体系是一 个房地产金融机构的一个体系，在我这方面我们国家 完整的一个体系应该是由商业银行、一些在美国的储 贷会，包括房地产信托等来组成，同时还需要有一个 完善的市场体系，就是要有一个交易的二次市场体 系。 由于中国房地产金融体系的不发达，现在房地产 确实面临着资金上的一个困窘，一方面对现在房地产 的主要资金来源进行一下分析，我这里做的一个统计 是自己根据一些公开的材料做的数据，可以看的出来 几个特色： 第一、开发商的自有资金非常有限。 第二、银行的贷款从 121 号文件发布开始，不断 处于收缩的状态。 第三、这个房地产金融体系因为有欠缺，通过信 托、基金等等的管道融资的渠道并不同场，一些民间 的集资行为第一是成本高，第二在中国现有的法律环 境下还是非法的一种状态，大量的房地产开发的资金 其实是依靠消费回款和政府的土地生成来支持的。什 么原因呢？就是中国的房地产都比较少见的预售制 度，另外主要靠拖欠，原来的土地都是签下来了付一 2 点点钱，用盖房子的钱再去缴土地钱，还有就是拖欠 施工队的钱，整个自有资金占的量非常少，根据我们 的统计自有资金占房地产开发不到 17％，来自于销 售回款这方面的资金比例达到了 41 ％，在房地产市 场长期缺乏机构投资人的，刚才讲的是国外的一些保 险融资，养老金等都可以投资于房地产行业，而在中 国保险公司按目前的法规是不能直接投资于房地产 的，养老、企业年金等都不可以开发，还有我们国家 的产业基金一直都不行，所以中国现在所谓的房地产 资金的金融都集中在银行的体系上。 另外一方面社会有大量的资金缺乏投资渠道，我 们国家有将近 30 亿的金融资产，十几万亿居民储蓄 都在银行卡上，这就造成了社会资源的一个极大的浪 费。当前房地产市场结构性矛盾很大程度是优于缺乏 投资机构人的参与，由于没有机构投资人的参与，现 在中国的房地产市场的一个现状就是开发比例不合 理，高档的比例过高，这是由于目前投机的比例过大 造成的，为什么投机比例过大，是因为散户比较多， 散户投资的时候往往缺乏对市场的研究能力和对风 险的控制的能力，往往是“跟风炒作”。投机的操作 是偏向于做高档的楼盘。 第二、我们国家的使臣购房比例过大，达到了 7 8 ％，这个比例比欧美还要过，租赁市场滞后，由于 租赁市场缺乏，租金对房价的指导体系建立起来了。 跟资本市场一样，现在的房地产市场很像当年的上海 3 市场，开发商可以用很少的成本来操作这个市场。去