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绿野资本集团 GREENFIELD CAPITAL GROUP 产业地产投融资 2012-04-25 产业地产盈利模式 产业地产与商业地产比较 商业地产 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房 地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等． 产业地产 产业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形 式，包括厂房、仓储、工业配套等。 商业地产与产业地产内涵截然有别； 但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等 多重特性； 房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产； 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物； 商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产； 工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生产业地产。 商业地产与产业地产盈利模式比较 对于开发商而言，可售可租．盈利在于销售 收入或者租金； 商业地产盈利模式 对于运营商来说．盈利主要在于以高素质、 高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利 润主要来源；对于小业主来说． 开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当 开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利 产业地产盈利模式 润； 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租 金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利 润， 是出租获取租金回报。 商业地产与产业地产盈利模式比较 产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在于土地投入成本，产业地产成本远远少于商业地产，据统 最主要的区别在于土地投入成本，产业地产成本远远少于商业地产，据统 计，工业用地的基准地价只有商业用地的1 ／4， 而实际出让价格，工业用地只 计，工业用地的基准地价只有商业用地的1 ／4， 而实际出让价格，工业用地只 有同类地段商业用地的1 ／5到1 ／10，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是产 有同类地段商业用地的1 ／5到1 ／10，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是产 业地产发展一个难得的好机会。当然．由于产业地产后期经营管理要求更加专 业地产发展一个难得的好机会。当然．由于产业地产后期经营管理要求更加专 业、更加复杂．所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数。 业、更加复杂．所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数。 对于产业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信 对于产业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信 托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。 托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。 由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一 由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一 个不断摸