房地产投资开发 第六章 房地产投资估算与融资方案（大连理工大学）.pdf

第六章 第六章 房地产投资估算 房地产投资估算 与融资方案 与融资方案 第一节 第一节 房地产投资估算 房地产投资估算 一、投资的概念与估算内容 （一）投资的的概念 1、项目总投资的不同内涵 在《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通 知》中指出，“作为计算资本金基数的总投资，是指投资项 目的固定资产投资与铺底流动资金之和” ，固定资产投资由 建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用 、基本预备费、涨价预备费和建设期利息等7项内容构成， 铺底流动资金指流动资金中的非债务资金，占全部流动资金 的30％。可见，两者的区别就在于：作为计算资本金基数的 总投资只包含了30％的流动资金，而项目评价用的项目总投 资则包含了全部流动资金。 项目总投资是项目评价用的“项目总投资” 2 、项目投入总资金 将项目评价用的项目总投资改 称为“项目投入总资金”。 3 、外商投资项目投资总额 对外商投资项目，无论是项目评价或是 计算注册资本比例，均使用投资总额的称谓 4 、“建设投资”的不同用法 （二）一般建设项目投资的构成 （1 ）建设投资：是指在项目筹建与建设 期间所花费的全部建设费用 （2 ）建设期利息：是债务资金在建设期 内发生并应计入固定资产原值的利息 （3 ）流动资金：是项目运营期内长期占 用并周转使用的营运资金。 项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如图6-1所示。 建筑工程费 工程费用 设备购置费 安装工程费 建设投资 工程建设其他费用 资 投 总 目 项 基本预备费 预备费用 建设期利息 涨价预备费 流动资金 项目总投资的构成 （三）房地产投资估算的内容 房地产投资估算中所讨论的投资，是指人们 在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的 开发、经营目标而预先垫支的 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和 经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产 品开发所需投入的各项费用； 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转 资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出 售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的 的固定资产和其他资产 土地费用 前期工程费用 固定资 开发建 基础设施建设费用 产及其 设投资 建筑安装工程费用 他资产