房地产项目融资渠道分析及结构优化研究部分2.pdf

基于关键成功因素的多准则评价 • 目标： 建立与保持竞争优势 • 准则： 技术能力 管理能力 – 形成与发展核心能力 员工素质 – 缩短交货期 观念 – 提高产品质量 – 降低成本 – 改善服务 – 增强应变能力 商业房地产项目融资与运营管理 内容摘要：商业房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收 益的特点，采用合适的融资方式是商业房地产开发投资成功的前提。项目融资是 一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商 业房地产开发的一个全新课题。 关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构 一、商业房地产开发融资的特点 从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随 着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发 投资的浪潮在我国已经展开。 商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房 地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商 业 区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经 营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问 题， 历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能 否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地 产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许 多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。 商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金 收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤 其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业 房地产很长的投资回收期内，周边经济环 境、交通状况、人流状况、居住人群 乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存 在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏 损。因此，商业房地产经营的 风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型 期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资 实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障， 并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可 能是致命的打击。 二、项目融资的概念和特点 项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从 1981年3月 FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点 之一。 “项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷 款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还 贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。 中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股 东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项 目公 司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担 保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等 大型基建项 目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目 上。” 传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥 有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产 负债、 利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个 特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和 收益作为偿还 贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果 项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间 接担保或其它形式给 予项目附加的信用