万科2006年大连年度市场分析总结.pdf

某年年度市场分析 某年年度市场分析 营销管理部 营销管理部 我们面临的问题 我们面临的问题 这块地从营销角度认为该不该拿？ 什么样的客户会选择这里，给他们做什么样的产品？ 我们项目能卖多少钱？ 解决问题的工具及思维导图 价格等高线 客户？产品？ 客户心理地图 新土地的营销判断？ 标杆项目分析 项目定价？ 供求分析 工具介绍——价格等高线 范畴： 空间：全市场的有市场表现售楼盘 时间：过往2年内 因子： 楼盘主力产品的均价 方式方法： 楼盘市场调研 结论： 在某一时间范畴内，以楼盘集合分析为基础，表现出的市场总体的方展方向、及 拓展速度。 深层原因： 土地：城市土地资源及供应 政府：政府主导的新区开发 配套：重要城市基础设施实施 人口：城市改造进度及人口导入政策 工具介绍——价格等高线 对比05、06年价格等高线，城市向北、向西发展趋势明显； 5000、6000价格等高线外移速度较快； 中心城区价格不断上涨，9000以上价格线出现； 价格等高线推导及 分析 工具介绍——客户心理地图 范畴： 空间：全市场的有市场表现售楼盘 时间：过往2年内 因子： 不同客户类别对应的楼盘区位； 对应楼盘的成交表现； 方式方法： 楼盘市场调研 结论： 在某一时间范畴内，以楼盘集合分析为基础，表现出的对应客户细分的选择区 域特征及选择的排序 深层原因： 不同细分客户的家庭核心价值观因子的变化 工具介绍——客户心理地图 富贵客户：购买单价8000以上，总房款120万以上； 普通客户：购买单价在5000－8000，总房款在40－120万； 务实客户：购买单价在5000以下，总房款在40万以下； 工具介绍——标杆项目分析 范畴： 不同价格区间的高价高速高盈利楼盘 因子： 无 方式方法： 楼盘市场调研 结论： 客户：精准的客户背签 产品：以客户为导向的产品解决方案 实施：其他的借鉴 深层原因： 无 工具介绍——标杆项目分析 标杆项目的定位、目标客户群、产品特点、营销推广、价格策略等因素对我们进 行新项目分析有重要的借鉴意义； 工具介绍——供求分析 范畴： 空间：全市场的有市场表现售楼盘 时间：过往3年内 因子： 不同价格段的供求比； 方式方法： 楼盘市场调研 结论： 供求的对比关系及对未来的竞争 深层原因： 无 工具介绍——供求分析 从04－06年各价格段的供求比可以看出，每 04年各价格段供销情况 110% 年的供求比上下波动不大，比较稳定；