武汉高端市场报告.pdf

大家顾问 2009 年武汉高端市场报告 导读： 一、高端住宅的界定与基本面 1 、界定：报告中所指高端对象，为武汉市2009 年 12 月销售均价过 8500 元/㎡、全年实收均价达 7000 元/㎡以上的项目（别墅类项目 除外）。 2 、供应量：高端住宅市场09 年供应达 246 万㎡。 3 、成交量：高端住宅市场09 年整体销售 177 万㎡，去化 72% 。其中，TOP10 项目成交量均在 600 套以上。 4 、销售价格：高端住宅市场整体均价 8462 元/㎡，约为全市平均水平的 1.55 倍。均价排行 TOP7 项目均价均突破万元。 二、高端市场六大特征 1 、环线分布：高端项目扎堆内环核心； 2 、板块价值：滨江板块高端项目布点最为密集； 3 、资源特征：“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展； 4 、户型结构特征：舒适尺度或尊贵空间； 5 、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场 6 、客户特征：“8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。 三、高端市场产品附加值：高端住宅 5 大产品发展趋势 1 、高赠送。通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。 2 、精装修，豪体验。品牌、特色装修给客户实际体验，推进销售。 3 、“在高处”，超高层的精神内涵。“会当凌绝顶，一览众山小” 。以高度树立地标性形象，以关注城市形象、身份象征等精神意识创造 与激发需求。 4 、科技运用。通过科技凸显项目特色，改变生活方式，提升项目品质。 5 、服务品质。通过优质、特色物业服务来提升项目附加值。 正文： 追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领下，从 2005 年的开端元年走来，走过 了“全民投资” 的2007 年，经历了 2008 年的调整期头。5 年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。本部分通过对 2009 年 度高端市场的供应量、成交数据、客户、典型项目等方面进行梳理，盘点 2009 年武汉高端市场。 一、高端住宅的界定与基本面 1、界定 本报告中所指高端对象，为武汉市 2009 年年终销售均价过 8500 元/平米、全年实收均价达 7000 元/㎡以上的项目（别墅类项目除外）。 2、供应量：高端住宅市场 09 年供应达 246 万㎡ 2009 年，武汉高端市场住宅项目（年末单价 8500 元/㎡以上）共 36 个，总体供应约 2.2 万套房源，整体供应面积约 246 万方，占全市 供应面积的 10%。其中，汉口供应 116.33 万方，武昌供应 96.72 万方，汉阳供应 32.7 万方。2009 年，火爆楼市再度点燃开发商拿地热情， 本土、外来大型房企竞相拿地，随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等“新面孔”的加入，武汉2010 年高端市场也将会展现其 崭新的一面。 3、成交量：高端住宅市场 09 年整体销售 177 万方，去化 72%。 2009 年，武汉高端市场累计销售 1.62 万套，约合面积 177 万方，去化推出房源总量的 72% 。成交面积占全市市场份额的 16%。高端 住宅累计成交金额达 149.43 亿元，占全市成交金额的 24% 。随着2009 年楼市的再度火爆及企业的持续活跃，武汉高端市场 09 年取得了 不菲的销售业绩。而随着宏观政策的转向，2010 年楼市的走向变得相对微妙，高端市场在 2010 年的表现如何，值得关注。 从高端住宅市场项目成交排行看，TOP10 项目成交量均在 600 套以上，其中，前三甲的成交均超过 1000 套，且均集中在武昌核心区 板块。融侨华府全年成交 1462 套，位居首位，其次为水岸星城，全年成交 1297 套，金地国际花园居第三，全年成交 1094 套；华润置地 中央公园、世茂锦绣长江成交均超过900 套；万科金色家园全年成交量接近 900 套；万科高尔夫、航天双城、复地东湖国际、鑫城国际 四个项目的成交量均在600 套以上。 1 4、销售价格：高端住宅市场整体均价为 8462 元/平米，约为全市平均水平的 1.55 倍。 高端市场 2009 年整体成交均价为 8462 元/㎡，与全市 5461 元/㎡的均价水平相比，高出约 3000 元