晋源市场报告(下篇）.pdf

下篇下篇下篇下篇 产品篇产品篇产品篇产品篇 PARTPART.11 整体规划建议整体规划建议 规划设规划设 计原则计原则 整体规划过程中，要注意利润最大化与风险控制之间的平衡关系 ‧ 在规划过程中，要以市场定位为依据，打造符合市场需求的产品，切忌为追求利润而打 造偏离定位的产品； ‧ 例如，过密的建筑排布，虽然可以保证更多销售面积，但项目的品质严重下滑，售价难 以提高，市场接受度也会下降； ‧ 如为提高容积率，将户型面积加大，偏离项目的定位，总价过高，也会出现较大风险； ‧ 在面子工程、重要卖点上，要保证正常的投入，避免成本低、档次低的情况发生； 规划设规划设 计原则计原则 在产品类型选择上，要注意项目的档次形象与容积率之间的平衡 ‧根据项目定位根据项目定位 、地块情况地块情况 ，以及档次形象与容积率的平衡原则以及档次形象与容积率的平衡原则 ，我司建议本项目以联排我司建议本项目以联排 为主，以双拼和独栋别墅为辅，即保证适度的容积率，同时以别墅提升项目档次。 各类产品的配比 联排：双拼：独栋 = 7：2：1 ‧ 别墅类产品占30%，足以起到支撑项目高端形象的作用；在设计上，注重该类产品的品质 感感 ，密度不宜过高密度不宜过高 ，园林园林 、立面立面 、建材等都要体现档次建材等都要体现档次 ；； ‧ 联排产品占70%，是出面积、快速销售回款的产品，该类产品，密度适当提高，但在立面 和建材方面要与别墅相近。 规划设规划设 计原则计原则 产品设计过程中，要注意成本控制与产品品质之间的平衡 建安成本控制向来都是中高端项目开发商关注 的重点，找出成本与产品优势的平衡点。 规划设计思路规划设计思路 以“度假养生居所＂为设计方向 ‧ 根据地段、资源情况，项目定位为独家养 生的第二居所，整体产品形态、社区氛围 都要围绕度假概念展开都要围绕度假概念展开 ； ‧ 选择最具度假风情的建筑风格和园林风格， 户型功能方面，要考虑度假的功能及氛围 营造的需要，社区会所、物业服务等，都 在概念上迎合这一主题在概念上迎合这一主题 。。 规划设规划设 计思路计思路 借势先天资源借势先天资源 ，贯彻山景概念贯彻山景概念 ‧ 项目在交通、配套等方面的劣势明显，优势资源也同样突出，规划要充分挖掘利用山景， 将山地别墅概念贯穿到整个规划设计之中将山地别墅概念贯穿到整个规划设计之中 ；； ‧ 山地概念不是停留在借景，而是在产品中，也要加入山地、缓坡、台地等设计手法； 规划设规划设 计思路计思路 深耕内在品质，打造罕有珍品 ‧ 只有山景资源，难以弥补各种劣势的负面压力，还需要在产品设计上下功夫，打造太原 独一无二的稀世珍品，才能成为市场追捧的热销名盘。 ‧ 产品设计不仅是核心产品层，更多是建筑风格、园林、会所、物业等外围产品层，以大 幅提升项目的附加价值幅提升项目的附加价值 。 地块条件分析地块条件分析 N  连接两地块的中间部 分，地面相对较平  AA地块西侧山坡较陡地块西侧山坡较陡 北侧A地块狭长，内部地  南侧B地块较宽阔，三 面南低北高，落差不大 边环绕缓坡边环绕缓坡 ；； 地块条件分析地块条件分析 A地块 ‧地块整体空间狭长地块整体空间狭长 ，占地面积有限占地面积有限 ，不适合做需要开阔空间的别墅产品不适合做需要开阔空间的别墅产品 ；； ‧ 地块为西北至东南走向，建筑朝向及布局方式将会受其影响； ‧西南侧有少部分的山地地形西南侧有少部分的山地地形 ，需要考虑进行处理和利用需要考虑进行处理和利用 ； ‧ 地块西侧山景的资源，规划设计时需要考虑山地景观的借势效果。 