中原2012年市场情况及2013年市场预判.pdf

2012年市场情况及2013年市场预判 报告提纲报告提纲 PART 1 近年房地产政策分析 PART 2 2012年一季度市场分析总结 PART 3 2013年市场预判 报告提纲报告提纲 PART 1 近年房地产政策分析 PART 2 2012年一季度市场分析总结 PART 3 2013年市场预判 PART 1.1 宏观经济层面解析 第一季度银行收益降低，二季度财政压力逼迫贷款放行 新增企业贷款降低表明经济增长放缓的重大影响，也表现出各地方财政面临的重大压力。 在央行在央年44月金融数据统计中月金融数据统计中 ，新增新增 企业贷款仅为5350亿元，较3月的新增企业 贷款减少近2000亿元，企业中长期贷款只 有有元亿元 ，创出今年以来新低创出今年以来新低 。 央行下调存款准备金率0.5%，4000亿资金流向楼市 4000亿资金的释放为房地产市场的回暖提供了经济基础； 但国家通过房贷利率手段调控资金流向的可能性极大，85折利率随时可能结束。 • 央行决定央行决定 ，从年55月月1818日起日起，下调存款类准备金率下调存款类准备金率00.55个百分点个百分点。。此次下调后此次下调后 ，大型金融机大型金融机 构存款准备金率将回落至20%，中小金融机构16.5%。 • 2011年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2011年 12月5日才实现3年来首次下调，今日央行继2月后再次下调存款准备金率0.5个百分点，也是 2012年第二次下调。 • 根据计算根据计算 ，此次央行将此次央行将一次性释放约次性释放亿元资金资金。 •• 银行都是上市公司银行都是上市公司 ，有盈利需求和业绩压力有盈利需求和业绩压力 。房地产作为利差稳定的业务板块房地产作为利差稳定的业务板块 ，在政策和额度在政策和额度 允许的范围内，房地产市场将得到充裕的房贷资金支持。 • 但是，目前房地产市场仍处在政策调控的敏感期，下半年贷款的放松还会持续到何时，房地产 板块的房贷额度何时完成都难以预测，85折的利率优惠随时可能结束。 地方政府与中央政府进行博弈，尝试为楼市松绑，地方政府“闯关”行为愈演愈烈 从调控思路与阶段性特征看从调控思路与阶段性特征看 ，是调控第年是调控第一阶段阶段 ，，是中央与企业的博弈是中央与企业的博弈 ，，核心在房价核心在房价 。。 2012年房地产调控已进入第二阶段，地方政府受限于财政压力 ，先后19个城市出台过地方性政策 意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。 中山：调整住房限价 2011年 2012年 成都：放松限购资格审核（叫 厦门：调整普通住宅标 停） 二套房贷首付不低于二套房贷首付不低于60%60% 准准 温家宝： 马鞍山：购房契税补贴 吉林： 放宽公积金贷款 一二线城市全面限购 重庆：房产税起征点提