房地产开发项目可行性研究.pdf

第二章 房地产开发项目 可行性研究 主要内容  项目选择  项目可行性研究概述  市场分析  经济评价  建设项目投资估算  产品成本测算  财务评价  国民经济评价  备选方案的选择  不确定性分析 项目选择  概念  对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证 和选定的过程。  作用  是房地产投资成败的关键。  房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划 设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限 度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方 面。  项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规 划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价 值。 项目选择  程序  广泛寻找投资项目 在管理部门寻找待出让、批租的土地 从媒体广告寻找合作、转让土地 从咨询、中介机构寻找 直接寻找拥有土地使用权的单位  精心筛选投资项目 组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目  对重点项目进行初步可行性研究  由各职能部门逐个分析 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按 照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和 项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行 研究。 项目选择  程序  项目投资谈判 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转 让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价 值进行谈判。 批租土地、合作开发、征地拆迁等  详细可行性研究 委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比 较严格，对报告承担相应的法律责任。  公司总体决策  即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角 度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发 展战略等角度考虑。 房地产项目可行性研究概述  概念  对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目 选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生 产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调 查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为 可行性研究过程。  最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一 种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源 综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发 展到各个流域，充实完善，形成系统。  涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。 房地产项目可行性研究概述  作用  投资决策的依据  筹集资金的依据  签订合同的依据  规划设计的依据  目的  实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资 决策失误，提高经济、社会、环境效益。  特点  前期性  预测性  不确定性 房地产项目可行性研究概述  专业机构  前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向 和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。  而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构 或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前 大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立