第二章_房地产开发基本理论与策略.pdf

第二章房地产开发经营的理论 与策略 第二章房地产开发经营的 第二章房地产开发经营的 理论与策略 理论与策略 本章主要内容 房地产开发经营的基本理论 市场分析方法 房地产开发项目可行性研究 房地产项目投资决策方法 经营策略分析 本章难点 市场分析方法 房地产项目决策方法 房地产开发经营基本理论基础 收益最大化（市场经济理论最基本 的假定） 市场分析方法 消费者行为理论 需求分析 收益最大化 房地产开发经营决策的最基本的依据 市场经济中竞争行为的最本质的要求 含义：  在市场经济中，投资者总希望通过“投入”来 获得最大的回报，即收益最大化；一个不寻 求收益最大化的开发商，是不可能在市场竞 争中存在下去的。 表示方法 R 、C 成本曲线 收入曲线 Q*代表最 Q* Q 优规模 经济效益分析方法  1、 假设：  设总收益为B ，总成本为C，经营成本为OC  2 、分析方法：  （1）净收益=B—C  （2 ）净收益率= （B—C ）/C  （3 ）效益成本比率=B/C  （4 ）项目投资成本收益率= （B-OC ）/C （机 会成本的决策分析方法） 项目建设周期  1、项目建设的周期：  （1）投资前期、  （2 ）投资时期、  （3 ）生产时期 2 、投资前期又可分为：  （1）机会研究  （2 ）初步可行性研究  （3 ）可行性研究  可行性研究的含义  （1）对拟开发项目有关的工程、技术、经济、 社会和环境等方面进行深入细致的调查  （2 ）对可能拟定的规划设计方案、技术方案和 建设方案等进行技术经济分析和综合比较论证  （3 ）对拟开发项目建成后的经济、社会和环境 效益进行科学的预测和评价  （4 ）全面研究待考察项目的在技术上的先进性 和适用性，经济上的合理性和有效性以及规划 建设上的可能性和可行性 可行性研究个阶段的比较 阶段 目的 要求 投资估算精度 费用 机会研 鉴别投资 调查研究鉴别投资机会， 30%左右 0.2%~1% 究 机会，研 确认项目研究的必要性， 究项目的 确认研究的范围， 设想 确认研究的关键问题 初步可 初步选择 识别选择方案的标准， 20% 0.25%~1.5% 行性研 方案 确认选择那一种方案可取 究 鉴别是否要进行下一步的 研究 可行性 拟定最佳 按详细标准再调查研究，