3、未完工开发产品收入.pdf

未完工开发产品收入未完工开发产品收入 主讲主讲：： 第第一部分部分：：房地产企业六大收入解析房地产企业六大收入解析 一、未完工开发产品的税务处理问题（预售收入） 第六条第六条 企业通过正式签订企业通过正式签订 《《房地产销售合同房地产销售合同》》或或 《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收 入的实现入的实现，，具体按以下规定确认具体按以下规定确认：： 第九条 企业销售①未完工开发产品取得的收入，应 先按先按②②预计计税毛利率预计计税毛利率分季分季 （（或月或月））计算出预计毛利计算出预计毛利 额，④计入当期应纳税所得额。 第十二条第十二条 ③③企业发生的期间费用企业发生的期间费用、已销开发产品计已销开发产品计 税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规 定扣除定扣除。 第一部分：房地产企业六大收入解析 一、未完工开发产品收入 （（一））未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？？ （4层含义） 国税发国税发 【【2009 】】31号文件的规定号文件的规定：： 1、2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三 项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。 2、三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税 发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。 问题：2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除 的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？ （1）大地税函【2009】77号文件第二条第二款 （2）过去的业务招待费是否遵循千分之五的规定，该办法 并未明确是否遵循并未明确是否遵循60%60%的规定的规定 ，认为不必遵守认为不必遵守。 第一部分：房地产企业六大收入解析 一、未完工开发产品收入 （（一））未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？？ （5层含义） 3、、为了彻底解决这个问题为了彻底解决这个问题 ，，国税发国税发 【【2009】】31号文件的理念号文件的理念 发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售 收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销 售收入是可以作为售收入是可以作为三项费用扣除基数的项费用扣除基数的。 （联系国税函【2008】875号文件：合同是否签订，是构成企 业所得税收入的重要要件业所得税收入的重要要件）） 4、关于申报表填列（做变通处理3种方法） 第一部分：房地产企业六大收入解析 一、未完工开发产品收入 总结总结：： 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三 项费用的扣除基数项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数增加三项费用的扣除基数。 2、达到了三个完工标准之一的，将未完工开发产品收入结 转为完工开发产品收入。 3、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销 售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。 未完工开发产 品收入 签订销售合同签订销售合同 销售收入 或预售合同 完工开发产品 收入收入 第一部分：房地产企业六大收入解析 一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入） （（二二））未完工开发产品收入的范围未完工开发产品收入的范围 1、预收账款贷方发生额（常规科目） 22、定金定金、订金订金、保证金保证金、诚意金诚意金 （（其他应付款二级科目其他应付款二级科目）） 是否缴纳企业所得税？ （（11）以前年以前 ，，因为税法有预售收入的概念因为税法有预售收入的概念，，所有的预收所有的预收 款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是 税务机关检查重点。 （2）2008