七丶房地产开发贷款.pdf

七、房地产开发贷款问题 （一）房地产开发概述 （二）房地产开发贷款基本条件和程序 （三）房地产开发贷款的主要问题 （四）房地产开发贷款的完善 （一）房地产开发概述 • 1、开发过程各阶段 • 2、市场风险 • 购买和租赁需求 定位 （二）房地产开发贷款基本条件 和程序 • 1、基本条件 • 在商业银行开立基本结算账户或一般存款账 户，经营收入目前全部或部分在该行结算 • 生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况 良好 • 信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力 • 能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的 保证担保 • 开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能 够有效满足当地市场的需求，市场销路较好 • 开发建设项目已经纳入国家或地方住房 建设开发计划，其立项文件完整、真 实、有效 • 已经取得开发建设项目的土地使用权 • 开发建设项目工程预算和施工计划符合 国家和当地政府的有关规定 • 借款人计划投入开发建没项目的自有资 金不低于规定的比例 • 在实行贷款证(卡) 的地区，持有年审合格 的《贷款证(卡)》。 2 、程序 贷款展期 • 不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之 前，向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决 定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的， 还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面 证明。已有约定的，按照约定执行。 短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期 贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长 期贷款展期期限累计不得超过3年。国家另有规定者 除外。借款人未申请展期或申请展期未得到批准， 其贷款从到期日次日起，转人逾期贷款帐户。 3、房地产开发贷款要点 • “四证”齐全 国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、建筑工程施 工许可证 • 房地产开发固定资产投资项目资本金比 例符合要求 房地产开发（不含经济适用房项目）均 由２０％及以上提高到３５％及以上。 • 征信调查 • 项目评估 房地产开发项目投资支出评估 开发项目的营业收入评估 房地产开发项目的营业支出评估 房地产开发项目营业税金及附加评估 房地产开发项目财务效益的分析 征信管理 • 根据巴塞尔新资本协议的要求，参与国 际竞争银行尤其是实力较强的银行要建 立内部评级体系，内部评级的要点包括 违约概率(Probability of Default ，简 称PD)和给定违约损失率（Loss Given Default ，简称LGD ）的确定，而PD是借 款人信用等级内涵的重要构成部分。 征信调查中的原则 • 五C原则 • 五P原则 (1)品行(Character) (1)借款人因素(People Factor) (2)能力(Capacity) (2) 目的因素(Purpose Factor) (3)资本(Capital) (3)还款因素(Payment Factor) (4)担保品(Collateral) (4)保障因素(Protection (5)经营状况(Condition Factor) of Business) (5)前景展望因素 (Perspe