2011年03月社区商业整合策划理念及实操.pdf

社区商业整合策划理念及实操 2011-03-18/1页 前言 我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产能够带来的巨大利益，但同时带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。 发展商关心开发利润。 投资客关心年投资收益率。 商户关心日翻台次数、平均日营业额。 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业。 2011-03-18/2页 如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路。 商业地产不神秘 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 2011-03-18/3页 目录 一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 2011-03-18/4页 一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析 2011-03-18/5页 1.1社区商业类型 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业 形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以 提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需 要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基 础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以 内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米 以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 2011-03-18/6页 1.1社区商业类型 ——按照商住比分析 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5 ％—11 ％之间，商业体量较大， 依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规 模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周 边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2 ％—5 ％之间，这一类别的社区商 业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化， 否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2 ％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商 业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人 口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 2011-03-18/7页 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 1.1社区商业类型 ——按照人均商业面积分析 类型 案例 户数 人口 调整后的商业面积 户均商业面积 人均商业面积 （㎡） （㎡/户） （㎡/人） 外向型 美丽365花园 1,799 6,297