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第三章 房地产开发 第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产开发建设管理 第四节 房地产开发的可行性研究 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 所谓开发，是指以荒地、矿山、森林、水力等 自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到 人类所用目的的一种生产活动。 房地产开发是最接近于开发原意的一种经济活 动和过程，即是以土地与房屋为对象进行的建 设开发。具体地说，房地产开发是指在依法取 得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求 进行基础设施、房屋建设的活动。 根据城市建设统一规划，合理布局、综 合开发、配套建设的原则，房地产开发 应是一个广义的概念，即它应包括从投 资决策、工程勘察、规划设计、征地拆 迁、土地开发到房屋开发项目建设直至 产品交付使用的全过程。房地产开发又 是一个综合性的活动，由规划、勘察设 计、征地与拆迁安排、供水、排水、供 电、供气、通电迅、通道路、绿化、房 屋建设等多项内容组成。 二、房地产开发的分类 从横向来看，房地产开发可以分为新开发和再 开发两种形式； 从纵向看，房地产开发可以分为土地开发和房 屋开发两个阶段; 从房地产开发的规模来考察，可分为单项开 发、小区开发、成片开发 ; 根据开发后的使用方式，可分为工业物业开 发、商业物业开发、写字楼物业开发、商品住 宅物业开发几种 ; 根据房地产开发的不同阶段是否连续进行，可 分为一次开发和二次开发。 三、影响房地产开发的主要因素 经济景气度； 人口及家庭数量 ； 产业政策与经济结构 ； 通货膨胀的趋势 ； 利率趋势及银行对房地产业的策略 ； …… 附：我国房地产开发模式的变化 短平快的合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式 四、房地产开发企业 房地产开发企业，或直接称之为房地产开发 商，是整个房地产业中最为重要的主体，它即 是土地的需求者，又是房地产商品的提供者， 是房地产业运作链中重要的一环。 房地产开发企业属于资金密集型企业，同时也 是智力密集型企业。 企业管理效率、开发项目策划能力、产品及价 格定位的合理性、营销方式等都是评估房地产 开发企业的重要因素，也是一个物业产品能否 适销对路的重要前提。  开发商关系图 房地产开发商的社会形象 资料1： 沈小姐对金都公司毁约抬价 的投诉 资料2：《今日早报》2004年3月6日报 道--绿苑·晨光刚打桩就提房价？ 资料3：大元房产中标四块地的后事， 转让一块，退掉二块，自己开发一 块。 第二节 房地产开发的程序 一、房地产开发程序的八个阶段 房地产开发的八个阶段 八个阶段的说明 ： 一、实际的开发程序不可能按照这八个阶段， 亦步亦趋地做下来。 二、房地产开发在某些程度上言，也是一种艺 术创造，具有非常复杂的创造过程。允许开发 商有惊人之举。 三、在每个阶段，开发商都要考虑其它没有完 成的阶段，要有全盘决策的思路。  四、房地产开发过程本身是动态变化的，要求 不同的专业人士协作完成。 二、初始创意（初步设想）阶段  （一）产生创意的动机  1、开发商发现一块待开发的土地，且业主或 使用权者（政府或其他开发商）也有开发的意 图，给开发商创造了机会。 2、开发商为某个物定的用途寻找合适的场 地，例如公司扩建、生产新产品或调整生产方 式等。或者为市场中某些特定的客户寻找土地 开发合适的商品 3、资本市场为资金寻找投资机会。  （二）对初始创意的快速评价 第一步，先对项目创意中的物业类型在服务设 施齐全下的可能的单位租金作一估算，再计算 项目全部物业的总租金，将总租金减去营运成 本（物业管理、设备损耗等），得到净收益。 第二步，将净收益资本化，即利用公式，在租 金收益R和预期收益率已知的情况下，算出项 目的价值P。 第三步，将项目的价值P与项目开发成本C（获 得土地使用权的成本、土地开发