开发商不可抗力抗辩理由.pdf

中华人民共和国城市房地产管理法（全文） 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土 地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约 定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百 分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权； 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工 作造成动工开发迟延的除外。 城市房地产开发经营管理条例 第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合 同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出 让合同约定的动工开发期限满 1 年未动工开发的，可以征 收相当于土地使用权出让金 20％以下的土地闲置费；满 2 年 未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可 抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的 前期工作造成动工迟延的除外。 一、房地产开发商迟延履行抗辩事由， 房地产开发商迟延履行抗辩事由，主要表现在两个方面： １．以自然现象形式表现的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生了某种自 然现象，如发生了几级以上的台风，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟 延交付。 ２．以人为因素为表现形式的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生的某种 外界人为因素，如正值一年一度的高考期间，政府强制限制噪音，从而引起商品 房的迟延交付。此类抗辩理由常见的是房地产开发商要求买方受领，买方因为商 品房存在着某种瑕疵而拒绝受领，导致了迟延交付。我们认为，对第１种抗辩理 由要考虑：（１）如果影响迟延交付的自然现象属于惯常气候现象，那么房地产 开发商的抗辩理由就不应成立，因为房地产开发商本就有能力预见此因素的影响 1 力。（２）从普通人的观念看来，自然现象的发生足以导致延期施工。一些案件 中，房地产开发商仅仅提供气象局的关于延期施工期间的气象报告，却无充分理 由说明该自然现象能够并且已经阻碍商品房施工的进程。 对第２种抗辩理由，应该注意：（１）房地产开发商因非行政主体之第三人 的原因导致了迟延交付，那么房地产开发商的抗辩理由就不能成立。（２）房地 产开发商迟延交付是因行政主体行为导致的，如果行政主体的行政行为具有社会 公益性，那么应当视为不可抗力，不构成迟延交付。（３）买方拒绝受领导致的 迟延交付，应当甄别拒绝受领理由的正当性。如果理由正当，那么房地产开发商 仍应承担迟延交付的责任。比如，房地产开发商在交付商品房时必须提供相关的 竣工验收合格的材料，否则买方有权拒收，尽管开发商发出了交房通知书。 当然，如果开发商延迟交付房屋属于双方当事人在合同中已经约定的免责情 形，那么应遵照双方的意思表示，认定不构成迟延交付。 二、开发商对其迟延交付行为往往会提出一些抗辩理由， 各地法院对这些抗辩理由是否成立也时常存在较大分歧。本文认为，对开发 商提出的抗辩理由应作具体分析： 第一．对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常 气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的 观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。 第二，对以人为因素为表现形式的抗辩理由，若因买受人及政府机关之外的 第三人原因导致的迟延交付．抗辩理由不能成立； 第三，若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立；若 因购房者拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别其拒绝受领理由的正当性，理由正 当，开发商的抗辩理由不成立，否则。抗辩理由成立。 第四，如果开发商迟延交付房屋属于双方当事人在买卖合同中约定的免责情 形．那么应遵照双方的意思表示．其抗辩理由成立。 (二)商品房迟延交付的责任承担 迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责 任承担的依据是： 2 首先，根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。 其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同 法第ll3条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约