旧城改造开发模式与操作流程.pdf

第十一篇 旧城改造开发 模式与操作流程 第十一篇 第一章　旧城改造市场分析 第一节　我国旧城改造经历了三个阶段 我国城市发展历史比较悠久，旧城改造的问题较为突出，尽快摘掉 “脏、乱、差”的帽子，改善城市环境、提升城市品位，可以说是政府和 百姓的共同愿望。 Word版文件来自:地产交流群 第二节　旧城改造成为现阶段城市建设主流 群号:127644268 一、旧城改造是城市发展的必然结果 原版文件仅限群内成员交流 我国国民经济的快速持续发展，为城市的现代化建设提供了原动力。 但随之而来的旧城区不能满足现代化城市多功能要求的问题也日益突显， 低矮、破 １日、潮湿的平房、危房与周边现代化建筑极不协调，而且普遍 存在着布局不合理、分布不均匀、边缘地区缺少服务设施、公共建筑陈旧 及设备落后等这样或那样的问题，解决这一问题的一个重要手段就是对旧 城区进行改造，重新规划，建造出符合当地特色的自然环境优美的生活 居所。 三、旧城改造商业意义 （一）盘活城市存量土地，改善城市环境 旧城改造最直接的效应就是盘活了城市存量土地，同时实现城市更 — ９９３— 原版文件下载地址: /dichanjiaoliu 第十一篇 新。提高土地级差收益和城市居民的居住环境，完善城市功能、改善城市 环境、调整城市产业布局，提高城市的整体竞争力。 （二）商业业态重新整合、调整 中心城区大量的低洼棚户区经过拆迁后，置换出的是一块块可以直接 用于房地产开发的土地。由于新地块的区位优越性、交通便利性，以及人 流聚集性，给近年来开始繁荣的商业地产带来了前所未有的机遇。商业地 产开始在中心城区内频频出现，新的业态重新积聚。 （三）实现一、二级市场联动 在旧城改造过程中，大量的拆迁安置形成了新的市场需求，不仅带旺 了商品房一级市场，还带动了住房二级市场。按照最新的拆迁补偿方式， 如果拆迁户选择了货币化补偿，那么他们能获得少则数万，多则几十万的 收益。除一部分拆迁户将补偿金作为二次购房 （商品房）的首付款外， 还有部分拆迁户将 目光投向了具备价格低廉、即买即住等多种优势的二 手房。 三、我国部分城市未来旧城改造的目标与计划 （一）北京：将在２００８年奥运会前完成全市危房改造任务 北京在２００８年奥运会举行前，计划改造危房２０００万平方米。危改方 式主要还是以房改代危改、以市政基础设施建设和房地产开发建设带动危 改等方式进行。到２００５年，城区现有危旧房改造基本完成。 北京可以开发的居住用地主要有五类：市中心地区的危旧房改造用 地、市区中心地区的工业调整用地、市区绿化隔离带地区的居住用地、市 区边缘地段的居住用地、远郊城镇居住用地。其中，市中心地区的危旧房 改造用地、市区中心地区的工业调整用地基本在四环以内。 到２０１０年，北京市中心地区的１０１２９５５公顷的规划居住用地，可居 住５７８万人，占居住用地规划总量的３８５％。其中，城八区的危旧房改造 用地２４１０５３公顷，２００５年以前完成，占规划居住用地总量的９２％，可 建住宅２８００万平方米。市中心工业用地调整规划为居住用地的数量，由 于目前工业企业的调整尚未全部完成，无法准确估计，但在 １９９５年到 — ９９４— 第十一篇 ２００１年４月间，已有 ７５家工