沈阳理念行销铁西区商住市场总体定位报告.pdf

2007.5.9 铁西区商住楼 市场调研方案 目录 一、沈阳商住楼市场状况 二二、区域个案分析区域个案分析 三、项目概况 四、本项目SWOT分析 五、目标群体定位 六、价格定位 七七、市场定位市场定位 八、功能配套及装修标准建议 九、营销推广 十、推广费用预算 一、沈阳商住楼市场状况 1-1 沈阳商住楼市场沈阳商住楼市场 目前的商住楼市场来看，可以分为北站CBD板块、金廊板块、三好 街板块等几大板块街板块等几大板块 。本项目所处的区域本项目所处的区域——铁西区缺少成规模的商铁西区缺少成规模的商 住楼项目。 南站板块南站板块 ●代表项目：东大商巢、商贸国际、世纪星城 ●区域内新盘推盘量：约1000余套 2 ●●销售均价销售均价 ：元/m/m 元之间元之间 ●销售方式：以对外销售为主 22 ●户型面积：主要集中在50—80m 之间 ●目标客户：多为IT、医药行业的经营者 北站北站CBDCBD板块板块 ●代表项目：嘉兴国际、希尔斯联邦、光达大厦 ●区域内新盘推盘量：约为2000余套 ●销售均价：4800——6300元/m2之间 ●销售方式：以对外销售为主 22 ●●户型面积户型面积 ：：主要集中在主要集中在5050— 100m100m 之间之间 ●目标客户：多为中小型金融、保险、科技、中介、通讯、广告等成 长型公司 铁西板块铁西板块 ●代表项目：荣达大厦、天宝公寓 ●区域内供应量：约300余套 ●销售均价：尚无可类比的商住楼项目 ●销售方式：以对外销售为主 ●● 目标客户目标客户：：多为九路家具城或相关行业多为九路家具城或相关行业 （（如装修公司如装修公司））的办公群体的办公群体 金廊板块金廊板块 ●代表项目：五里河城、五里河大厦、昌鑫广场、汇宝国际 金廊板块在建项目较多，但面向市场销售项目较少。从目前开始销售 的项目来看，销售业绩一般。 和平北大街板块和平北大街板块 ●代表项目：华丽大厦、亚洲商贸中心 2 该板块为沈阳传统“写字间聚集区”，华丽大厦租金在650元/m /年 左右，售价为4888—7188元/m2 ，亚洲商贸中心租金在680-988元 2 2 /m /年左右，售价为8800元/m 。区域内竞争较为激烈，出租率多 在60——70%。 三好街板块三好街板块 ●代表项目：中润国际、金科大厦、硅谷大厦、艾特国际公寓 2 三好街通常为只租不售写字间，租赁价格在600元/m /年元左右。如 艾特国际公寓租赁价格约在500—600元/m2/年、金科大厦租赁价格 2 2 约在400元/m /年、硅谷大厦租赁价格约在500元/m /年、中润国际 租赁价格约在500元/m2/年。2002——2003年曾推出对外销售的商 住楼——艾特国际公寓，主力户型面积167—220m2 ，非主力南向小 2 户型销售较好户型销售较好 ，，目前租赁价格约为目前租赁价格约为550元元//m //年年。 二、区域个案分析 11-- 11 南站南站、北站北站、铁西商住楼分析铁西商住楼分析 本项目地处铁西区，临近南站商圈。因此，南站商圈内商住楼可以 作为本项目定价的参考依据。 表一：典型个案概况 项目名称 均价