物业管理相关实务.pdf

物业管理相关实务 主讲：滕永健 一、物业管理的组织模式 和组织结构 （一）物业管理模式 物业管理的模式主要有委托管理和自行管理 1、委托管理－我国目前广泛采用的模式 委托管理即专业管理，是指开发商、业主 采用招标投标或协议的方式，通过物业服务合 同将物业委托给专业物业管理公司进行管理的 行为。 这种形式，按照自用或出租又可分为： （1）自用委托型 （2 ）代理经租型 2、自行管理 自行管理是指业主大会通过市场手段招聘各专 业公司进行管理的方式。 这种方式的最大特定是节约开支，管理成本 较低。 自行管理与委托管理形成并存的态势，这将 有利于提高物业管理的质量，有利于提升物业管 理行业在整个社会上的形象。 （二）物业管理的组织 1、物业管理的组织结构 一个物业管理公司可能同时管理着多个不同类型 的物业，不同物业对管理部门的组成及人员安排 会有不同要求。 物业管理公司一般分为三个层次： 决策层：股东会、董事会、经理层 管理层：各级部门经理 操作层：各部门员工 部门设置： 物业管理公司按业务、职能和性能，内部机构 设置大体如下： （1）经理室 （2 ）办公室 （3 ）财务部 （4 ）工程部 （5 ）管理部 （6 ）经营部 （7 ）其他部门 2、物业管理公司的两种类型 （1）实体型 实体型的物业管理公司内部分为两层：管理 层和操作层。管理层由较强管理能力和丰富专业 经验的人员组成，一般处于各部门的领导地位； 操作层人员由从事具体专业服务的专业人员组 成，听命于上级管理层人员的领导。实体型的 物业管理公司向业主提供的是具体的实质性的 物业管理服务。 （２）咨询型的物业公司 咨询型的物业管理公司比较精干，不配备专 业的技术工人，即只配备管理层人员，而没有操 业层人员，向业主提供的是咨询服务。 随着社会分工的不断深入，这样形式的公司将是 物业公司发展的方向。 （三）物业管理人员的知识结构、素质 与能力 物业相关人员 1、物业管理人员的知识结构 （1）法律知识 （2 ）管理知识 （3 ）经济知识 （4 ）技术知识 2、物业管理人员基本素质和能力 （1）服务至上的服务意识 （2 ）要有强烈的责任感和良好的职业道德 （3 ）要有所从事的专业岗位的相当能力 （四）物业管理公司与各组织的关系 1、公司与政府的关系：接受指导与监督 2、公司与业主的关系：委托与被委托 3、公司与各专业服务公司的关系 房地产E 网 （五）物业管理公司的制度建设 1、制度在物业管理公司中的作用 （1）规范、约束每一个部门和员工的行为 （2 ）协调、衔接企业内部各方面之间的关系 （3 ）完善企业的社会形象 2、制度的类别 （1）纲领性制度 （2 ）决策性 （3 ）综合性管理制度 （4 ）管理程序制度 （5 ）部门职能制度 （6 ）工作岗位制度 二、前期物业管理 （一）组建项目物业管理处（部） 受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的 经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较 小，一个企业只管一个项目，该企业就相当于一 个项目管理处。具有一、二级资质的管理多层住 宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房 及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由 于管理规模较大，必须组建小区或区域的项目物 业管理处（部）。 （二）制定落实物业管理方案 物业管理企业在投标文件中就要编制物业管理 方案，在中标后进入物业管理区域进行管理时， 要进一步完善落实物业管理方案。 物业管理方案是根据建设单位在投标文件 中，对物业管理服务内容及要求包括服务内容、 服务标准而作出的响应，也是物业管理企业在投 标时作出的承诺。物业管理方案应包括如下内 容： 1、 物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况； 2 、 物业管理服务的理念，这种理念可以用本物业管 理公司的品牌口号、文字、图象等来演绎； 3、 物业管理服务的内容，如：物业共用部位、共用设施 设备的使用管理和维护，公共绿化的维护，公