特殊房地产评估理论与实务.pdf

特殊房地产评估理论与实务 尚国琲 中国人民大学土地管理系博士后 石家庄经济学院公共管理学院副院长 目 录 • 一、非收益性房地产评估 • 二、特殊房地产的评估 • 三、负有抵押权房地产的评估 • 四、负有租赁权房地产的评估 • 五、其他他项权的评估 一、非收益性房地产评估 • 非收益性房地产是指不以收益为目的的 房地产，主要有住宅、医院、学校、机 关办公楼及工业厂房等自用型房地产。 这些房地产的一个特点是特殊性，市场 交易少，作为生产经营资料经营或作为 生活条件自用。该类房地产的首选评估 方法是成本法，在此基础上根据市场资 料选用比较法和收益法作为补充。 • 用成本法进行估价时，重要的是重置或重建 成本的确定及折旧额的测算。 • 重置成本可通过有关部门／机构的统计取 得，但对于特殊结构的房地产还得请建筑概 算师等具有丰富经验的专业人士评估，对于 较复杂的建筑物还要看其结构图等。根据各 类成本加总求和得到建筑物总成本，然后依 经验实地勘察建筑物的现状，得出综合折旧 额（物质、功能和经济性折旧）。 • 以下是《房地产估价规范》5 ．4条规定的具 体内容。 • 5．4 ．1 运用成本法估价应按下列步骤进行： • (1)搜集有关成本、税费、开发利润等资料； • (2)估算重置价格或重建价格； • (3)估算折旧； • (4)求出积算价格。 • 5．4 ．4 同一宗房地产，重置价格或重建价 格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总 时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止 漏项或重复计算。 • 5．4 ．5 求取土地的重置价格，应直接求取 其在估价时点状况的重置价格。 • 5．4 ．6 建筑物重置价格／重建价格， 可采用成本法、市场比较法求取，或通 过政府确定公布的房屋重置价格扣除土 地价格后的比较修正来求取，也可按工 程造价估算的方法具体计算。 • 建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物 和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相 同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使 得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物 的估价。建筑物的重建价格，宜用于有 特殊保护价值的建筑物的估价。 • 5．4 ．7 成本法估价中的建筑物折旧， 应是各种原因造成的建筑物价值的损 失，包括物质上的、功能上的和经济上 的折旧。 • 5．4 ．8 建筑物损耗分为可修复和不可 修复两部分。修复所需的费用小于或等 于修复后房地产价值的增加额的，为可 修复部分；反之为不可修复部分。对于 可修复部分，可直接估算其修复的所需 的费用作为折旧额。 • 5．4 ．9 扣除折旧后的建筑物现值可采用 下列公式求取： • (1)直线法下的建筑物现值计算公式： • V=C - （C-S ）t / N • (2)双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式： • V=C - （1-2/N）t • (3)成新折扣法下的建筑物现值计算公式： • V=C q • 式中： • V —— 建筑物现值(元，元／m2) ； • C —— 建筑物重置价格或重建价格 (元，元／m2) ； • S —— 建筑物预计净残值(元，元／m2) ； • t —— 建筑物已使用年限(年) ； • N —— 建筑物耐用年限(年) ； • q —— 建筑物成新率( ％) 。 • 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑 物现值，估价人员都应亲临估价对象现 场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度， 根据建筑物的建成时间，维护、保养、使 用情况， 以及地基的稳定性等，最后确 定应扣除的折1 日额或成新率。 • 5．4 ．10