万科地产_项目前期发展解密与经验借鉴培训.pdf

专注地产培训 推动行业发展 发现房地产规律 为您创造价值 专注地产培训 推动行业发展 发现房地产规律 为您创造价值 赢在前期 赢在前期 万科项目发展解密与经验借鉴 万科项目发展解密与经验借鉴 深圳市睿达房地产顾问有限公司 深圳市道然企业管理顾问有限公司 2009年8月 目录 I. 基于公司战略导向的项目拓展决策 II. 房地产公司项目拓展专业体系 III. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接 IV. 房地产公司的投资流程和评估体系的建设 V. 什么样的土地是A+土地 2 目录 一、项目合作涉及的主要问题 （一）为什么要合作 1、不合作行不行？ 2、合作有什么好处？ （二）怎样合作 1、找谁合作？有地的、有资金的。 2、合作的原则是什么？ 3、采取怎样的合作模式？ （三）合作对万科的影响 1、正面影响和负面影响 2、如何克服合作给万科带来的负面影响 二、重点—怎样合作 （一）合作原则 （二）合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2 ）合作建房 难点—合作模式 （3 ）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2 ）境外融资 （3 ）信托 3 为什么要合作 一、合作的必要性 （一）从集团经营管理的战略角度考虑 降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈 1、土地政策变化 2、国家金融政策变化 （三）土地供不应求 维持年30%的增长率 二、合作的可能性 万科可以合作 过往万科项目合作过程中，曾经出现过一些问题，发生过纠纷。但是万科还可以再合作，因为： （一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。 （二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合 作风险。 4 怎样合作 一、万科合作的原则 是集团把合作确定为发展策略基础上，主要从万科选择合作的主要目的 出发制定； 是筛选适合万科开发的模式主要依据之一； （一）降低项目资金投入比例 与土地方合作、联合竞买时，应当将万科的资金投入降低到万科独立开发的60%以下，信托的合作应当将万科的资 金投入降低到50%以下，HI的方式应当将万科的资金投入降低到20%以下。 （二）优先考