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上海 2014 年 10 月房地产市场报告  银十更胜金九 商品房成交创新高 内容摘要：   ? 宏观经济：2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%， 环比上涨 0.5%。 ? 中央政策：10 月 29 日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推 进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障 房建设，放宽提取公积金支付房租条件。 ? 地方政策：日前，上海明确再次申请贷款购房而想要享受首套房政 策，必须为“普通商品住房”。上海目前的普通住房标准需同时满足 三个条件：1.五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老 式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2.单套建筑面积在 140 平方米以   下；3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下，坐落于内环线以内的低于 330 万元/套，内环线与外环线之 间的低于 200 万元/套，外环线以外的低于 160 万元/套。 ? 市场运行：本月土地市场运行平稳，其中住宅用地供应环比大幅增 加，主要是为完成年度住宅用地供应目标；截止 10 月末，供应量与 该目标还有约 150 万平米的缺口，预计接下来供应也将持续高位。 相关报告 《北京 2014 年 10 月房地产市场报告》 《南京 2014 年 10 月房地产市场报告》 《武汉 2014 年 10 月房地产市场报告》 《济南 2014 年 10 月房地产市场报告》 《长沙 2014 年 10 月房地产市场报告》 …… 市场监测报告 此外，本月供应的住宅用地不乏优质地块，其中黄浦区小东门地块 将毫无疑问成为本年度的总价地王，土地市场将掀起一个高潮。 ? 商品房新增供应及成交方面，银十相比金九可谓成色十足：供应量 虽不及金九，但从全年来看也夺得了全年亚军的席位；成交方面则 是超越金九勇折桂冠，其中商品住宅成交量更是今年来首次突破 100 万平米，成交喜人。可以看到，银十作为今年难得的供应良机， 开发商不会错过，而政策利好也算是雪中送炭使得本月供应持续高 位；供应加大，推动了购房者入市，而部分购房者也因政策释放出 向好的信号而入市；此外，9 月末不少项目入市，其成交数据集中 在本月备案，也推高了本月的成交。 ? 对于后市，金九银十已过，政策虽然向好，但实际操作尚存在难度， 故我们预计按照往年趋势预计今年供需均将会小幅回落；但不少开 发商尚未完成其年度目标，接下来的 2 个月，鉴于 12 月天气寒冷， 11 月相对是较好的推盘期，预计供应也将高于今年以来月均供应水 平，成交方面，银十于今年已是难以企及的高峰，若无大规模的以 价换量，预计成交不会。 一级市场：2014 年 10 月上海共供应商品房用地 14 宗，面积共 88.38 万平米，环比上涨 129.6%。10 月上海商 品房用地成交 6 宗，共 22.75 万平米，环比下跌 66.5%；成交金额 40.49 亿元，环比下跌 74.7%。此外，本月动 迁安置房用地成交 1 宗，土地面积 6.52 万平米，成交金额 2.79 亿元。 二级市场：2014 年 10 月上海商品房批售面积 161.69 万平米，环比下跌 25.3%，同比下跌 14.1%。商品住宅批 售面积 119.18 万平米，环比下跌 9.1%，同比下跌 16.7%。商办批售面积 42.52 万平米，环比下跌 50.1%，同比 下跌 6.1%。 2014 年 10 月，商品房、商品住宅呈量升价稳的态势，商办成交均呈现环比量价齐跌的态势。商品房成交面积 136.51 万平米，环比上涨 22.8%，同比下跌 25.2%。商品房成交均价为 26820 元/平米，环比上涨 0.6%，同比 上涨 12.2%。商品住宅成交面积 109.15 万平米，环比上涨 42.5%，同比下跌 22.3%；商品住宅成交均价为 27541 元/平米，环比下跌 0.9%，同比上涨 10.5%。商办成交面积 27.36 万平米，环比下跌 20.8%，同比下跌 35.1%。 商办成交均价为 23946 元/平米，环比下跌 1.0%，同比上涨 17.1%。 总的来讲：本月土地市场运行平稳，其中住宅用地供应环比大幅增加，主要是为完成年度住宅用地供应目标；截 止 10 月末，供应量与该目标还有约 150 万平米的缺口，预计接下来供应也将持续高位。此外，本月供应的住宅 用地不乏优质地块，其中黄浦区小东门地块将毫无疑问成为本年度的总价地王，土地市场将掀起一个高潮。 商品房新增供应及成交方面，银十相比金九可谓成色十足：供应量虽不及金九，但从全年来看也夺得了全年亚军 的席位；成交方面则是超越金九勇折桂冠，其中商品住宅成交量更是今年来首次突破 100 万平米，成交喜人。可 以看到，银十作为今年难得的供