2007年连云港新世纪商贸城市场研发报告.pdf

连云港新世纪商贸城市场研发报告 2007-4-30 前 言 连云港总人口 472.18万，其中市区人口 70.17 万人。根据目前连云港房地产发展情况，至 2002 年以来，连云港房地产一直处于快速发展 状态，2007 年连云港房地产大批量上市，导致众多商家兵刃相戈，尤其是墟沟地产，至 2007 年 7 月份，将有 300 万平方米左右地产陆续上市， 而整个墟沟仅 20 万人口，严重供大于求。 连云港新浦区，在 2005 年，房地产开发热火了大批地产开发商，而连云港土地供应量虽有所控制，但前几年拿地未上市，均在 2007 年陆 续上市，因此，总体而言，2007年连云港房地产将进入更加专业化时代，形成强者适存的格局。 特别是商业地产，2003 年以来，随着万润地产、九龙地产、振兴地产、中德地产、汇金地产等大批量开发商业地产开发，尤为 2004 年竞 争最为激烈，各个商业地产商使出浑身解数，挤进战场。比如，当时流行产权式商铺，最大每年返利达 12%，大部分商家返利 10%，仅少数商 家反利维持在 8%左右。 中德广场为了能销售最大化，准备引进普尔斯马特国际型大型超市，因不符合市场而放弃，最终引进了新一佳超市，红太阳家具城等等。 汇金广场，商业运作至今达三四年，但目前商业仍处于不温不火状态。 连云港地产情况，已走至目前状态，那么如何在商业地产中处于强势，稳操胜券，达到最佳效果，关键在于商家是如何看待、设计自身产 品，是否符合市场需求。更是如何让项目“四最化”——去化最快化、品质最高化、形象最好化、利润最大化！ 本次南京昆易公司历经三四年对连云港房地产市场的关注，为期近 35 天左右的市场调研，针对本项目商业地产情况进行深入详细的调查， 并以本项目更好更准的定位为宗旨，展开细化工作。 现立卷呈交贵公司，望不吝赐教。 目 录 第一章 城市情况 4 第二章 城市规划情况 6 第三章 城市土地市场情况 7 第四章 连云港房地产商品房市场发展情况 11 第五章 连云港商业地产市场情况 13 第六章 市场问卷调查情况 14 第七章 本项目基本情况（略） 84 第八章 项目 SWOT分析 85 第九章 发展阶段分析 87 第十章 项目整体定位 88 第十一章 项目客户群定位 91 第十二章 项目形象定位 95 第十三章 项目开发节奏建议 97 第十四章 项目规划定位建议 97 第十五章 项目景观定位 100 第十六章 装修标准建议 101 第十七章 设施配套建议 102 第十八章 项目商管/物管定位 103 第十九章 项目价格定位 104 第二十章 项目销售模式建议 109 第二十一章 项目推广主题建议 111 第二十二章 项目营销策略建议（略） 112 第一章 城市情况 一、 城市概况 连云港市，江苏省辖地级市。位于江苏省东北部，东濒黄海，土地总面积 7444 平方公里，水域面积 1759.4 平方公里。全年完成 12 个乡 镇（街道办事处）区划调整，其中涉及灌云县 3 个，灌南县 7 个，新浦区 1 个，连云区 1 个。2005 年底，连云港市辖 3 个区、4 个县，共有 56个镇、31个乡、14个街道办事处，204个居民委员会、14