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规划设计总图研发之研究
主讲：唐仁好
2012年8月10 日
目录
总图定性之言
总图详解
导航工具与图表
规划总图
定性之言：
若项 研发阶段决定了项目总货值的90%，
那么总图阶段就已决定了总货值的80% 。
若项目研发阶段已将成本控制了70%，那
么总图阶段就已将成本控制了50% 。
总图决定了景观的构架与格局。
总图决定了物业管理成本的基础
造造
总图设计 ，，图图
可可精精
以以细细
用足指标 突突化化
破破的的
货值最大化 项项研研
复制模块 目目究究
价价 ，，
配套用房最小化
值值景景
赠绿规划和底层挖掘 的的观观
控制地库 天天精精
花花细细
减少入口 板板化化
。。的的
营营
“掏干吃净”
用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界 （三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来
溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积
率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫
高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将
垫层清除，改为房间。
1.1 用足容积率
损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一
块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此
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