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第六章 社区商业规划 第一节 社区商业概论 社区商业是城市商业的重要组成部分。 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70 年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。 国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。 一、社区商业的概念及分级 社区是近期兴起的概念，它既指居住地界，也泛指社区管理、社区文化。在城市商业网点规划中，统一使用了“社区”这一概念。但在城市规划中，一直沿用的是居住区—小区—（街坊）—组团—邻里的梯级排列称谓。 社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。 城市商业网点规划中的社区和城市规划中的居住区有以下对应关系： 大型社区——居住区：是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，大体上人口规模为3万—5万人，用地规模60—120公顷，是城市规划中按功能分区规划的一片居住用地。大型社区的特点是有完整的为居民生活服务的公共建筑设施和公用工程设施。这类社区配置有大型公园、一定规模的中学、商场、菜市场，档次较高的文化、娱乐、体育设施等。规模越大，配置应更加全面完善。 中型社区——小区：一般人口规模为7,000—13,000人，用地规模为15—30公顷。配置较完备的日常生活公共建筑设施，如托幼、日用品商店、副食店、菜市场、餐饮、小服务业、文化娱乐、绿地广场、管理设施等，也可称之为综合性社区。 小型社区——组团：规模一般比较小，人口1000—5000人。用地约2—9公顷左右。其特点是单纯的聚居形式。小型社区只设置内向性的室内外公共交往空间—— 二、社区商业的特征 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是有别于城市区域中心商业、大型购物中心、特色商业街的一种带有很强地域性、为社区居民服务的零售商业模式。 社区商业与城市商业的比较 类型 城市型 社区型 类别 城市商业 区级商业 居住区商业 街坊、小区商业点 顾客对象 本市及外地消费者 本区及过往顾客 本区及邻区顾客 本区顾客 经销商品 名、特、专、时新商品 时新品及日用品 日用及时新品 日用必需品 购物规律 刺激诱导消费 诱导型购物 需要型购物 基本型购物 到达方式 乘车30分钟 乘车10分钟 步行8－10分钟 步行3－5分钟 停车场地 公用汽车、自行车 专用汽车、自行车 专用自行车停车 行业配置 商业、饮食、娱乐 商业、饮食、娱乐 商业、服务业 其他设施 文化、体育、公共设施 文化、健身 街道居民及公用机构 （一）社区专属 主要面向社区居民，具有一定的私密性和专属性，设在社区院内，不临街。 （二）功能齐全 以综合超市、生鲜超市为骨干，辅以便利店、餐饮、健身、休闲等其他服务设施。 （三）集中设置 社区消费追求便捷、一站式解决，应当与社区会所集中设置，不应过分分散，这样也避免商业的扰民问题。 （四）无形服务 通过网络或电话订货、上门送货的形式，将占社区商业销售的相当比重。 三、社区商业设施配置的类型 （一）基础性的配置 即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置，这类配置所包括的业态又称为必备性业态，主要有超市、菜市场、便利店、再生资源回收站等。 （二）发展性配置 即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的配置，这类配置所包括的业态又成为指导性业态，主要有专卖店、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室、沐浴设施等。 四、社区商业存在的问题 设施不足与闲置并存 服务环境和质量较差 建设管理普遍滞后 建设与使用脱节 扰民问题严重 第二节 社区商业规划 一、社区商业规划的影响因素 社区的规模 人口构成 收入水平 消费习惯 二、社区商业规划的原则 （一）整体协调原则 应立足于全局，充分考虑本区及周围地区消费水平和市场环境特点，兼顾新区建设和老区完善，研究消费规律和发展趋势，同消费群体分步和购买力水平相适应。 （二）特色突出原则 社区商业服务设施应当体现层次化、多样化，按等级和专业特色不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业服务设施。 （三）结构合理原则 应当做到总量适度、结合合理，注重中小型、新建与改造、集中与分散相结合，避免过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，鼓励多种所有制经济共同发展，完善网络、结构，实现新型商业与传统商业的有机结合。 （四）适度超前原则 一个社区建成后，其住宅和配套设施的用地及建筑形态在相当长的一段时期内将固化，很难调整，因此对社区商业的设计必须前瞻考虑，不能仅基于