万科车库指标.pdf

【万科研发】万科集团地下车库经济技术创新研究（最新成果） 万科集团地下车库经济技术研究 引子： 地下车库成本增加的主要错误 从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的 额外增加。重则影响到未来的使用功能。基于此： 江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的 10 个项目，我们就一直和 苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以 “现金为王”的开 发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江 苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值 得在整个集团范围内推广。 一 研究如何谈适度突破规划要求 《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为 1 辆/户，二类居住区小 汽车比例为 0.4 辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力 之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究： 1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新 政比例仅为 90/20（90 平米以下的户数占总户数的 20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加 大小户型的比例到 90/70。规划设计要求车位比例为 1.2 辆/户，万科通过与规划局沟通，最后 按 1.0 辆/100 平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资 1785 万 2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例 90/35（90 平米以下的户数占总户数的 35%）的影响，全区 90 户数很多，导致要考虑的停车 位过多。规划设计要求车位比例为 1.0 辆/100 平米，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/ 户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资 7100 万。 通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性 问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善 以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。 二研究地库设计范围 设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大 化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种： 1.上部建筑—是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否 要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工 的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用， 档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。 2.销售和开发节奏—分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否 则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。 3.停车数量—规划停车总量扣除地面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停 车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库 的范围设计，在地库设计时做到心中有数。 4.人防—核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库 高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高 3.6 米，考虑 双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。 5.设备用房—必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配 套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地 下车库里。 以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在 6 万多平米，停车 1553 辆，地库的车 均面积在 40 平米左右。 优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6 万平米，停车1575 辆， 地库的车均面积在30 个平米以下。 两者相比面积减少近 1.4 万平米,车均面积减少 10 平米,每个车位约能省 2 万元，1500 多个车位造价一共就能节约投资 3000 多万元。 所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库 的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比 拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。 三研究地库建筑设计 地下汽车库的设计须满足《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）和《汽车库、修车库、 停车场设计防火规范》