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聊城商业综合体可行性专题调研报告
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聊城商业综合体
可行性专题调研报告
前 言
聊城为著名的江北水城,国家历史文化名城,位于山东西部,南临黄河,东靠济南,北接德州,南壤河北,是冀鲁豫三省交界处的区域性中心城市,繁荣昌盛达四百余年。
此次专项调研山东聊城规划发展及商业、酒店、住宅项目现状,为集团布局二、三线城市,开发建设综合体运营模式提供数据支持,为后续开发提供可参考的数据资料。
第一章城市综合体依托聊城经济发展
一、聊城在山东省的定位:
济南的后花园
在山东省“十二五”规划当中特别提出要启动济南与周边各市的城际轨道交通建设,促进济南都市圈建设。聊城下一步发展中将定位为济南重要的卫星城市之一,也是济南的后花园。
济聊城际轨道交通2011年开工建设,建设工期在两年左右,从济南的西客站出发半小时抵达聊城。轨道交通的发展将为聊城融入济南经济圈创造便利条件。
数字聊城
项目自2007年立项后,2010年顺利通过省级预验收,成为山东省首个通过省级预验收的国家试点项目,网络科技的发展将引领聊城提前步入数字化信息平台的建设和应用,为聊城经济发展提供高效、便捷的网络服务。
3、聊城虽然不在“山东半岛蓝色经济区”和“黄河三角洲高效生态经济区”具体实施范围内,但这两大战略也为聊城将来的发展提供一个巨大的机遇。
分析:聊城作为鲁西北物流聚集区及重要的交通枢纽,商贸物流发展空间广阔。但是目前运送效率低、物流成本高、物流信息技术水平相对落后,第三方物流企业发展缓慢。但随着高科技数字化信息平台的建设、大型物流中心的建设等,这一现状将会得到根本性的改变。
二、聊城功能区划分及人口
全市辖一市(临清市)一区(东昌府区)六县(冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐)及聊城经济开发区。全市总人口590万人,现有43个少数民族,约6.7万人,是山东省少数民族散杂居的重点市,少数民族人口列全省第四位。
三、聊城历史
聊城始建于春秋,距今已有2500多年历史,古称东昌,人文景观和自然景观极为丰富。1918年改设为市,1963年复改县,1983年又设市至今。现有名胜古迹446处,其中国家级重点文物保护单位3处,省级重点文物保护单位15处,是著名的中国北方水城,被誉为“东方威尼斯”。
四、聊城经济:
聊城是新兴的有色金属、机械化工、生物制药、能源交通和优质粮棉油、蔬菜、畜牧产业基地。发电能力已达360万KW,是山东省重要的能源基地。同时,煤炭、石油、天然气、地热等多种矿产资源储量可观,开发潜力巨大。
图注:全市生产总值1378亿元列全省第七位,2009年规模以上投资额为700亿元,列全省第五位。
图注:人均GDP达到3603美元,按照国际惯例和聊城的实际判断,全市正处于经济结构快速转换和升级阶段。
在2010年,聊城市实施了“百亿城建项目”,全面加强城乡建设,加快新型城镇化进程,经济环境逐年优化,特别是民营经济发展加快增长,所占的产业比重进一步提高,这是吸引投资的主要因素。聊城市经济的快速发展,使得该地区发展潜力增大,投资人的投资欲望增强。
图注:居民消费力及可支配收入的持续增加,将导致市中心的消费升级从而引发新一轮的产品升级,为城市综合体开发建设奠定了良好的经济基础。
分析:聊城目前正处于调整结构促进发展的初级阶段,各个功能区县的建设将进一步加大城市的综合竞争力,不断提高的平均工资、居民人均生活消费支出等将导致消费需求、消费档次的提高。
五、聊城交通
图注:京九铁路与邯济铁路、青银高速公路与济聊馆高速公路在这里交汇,是山东省乃至全国南下北上、东出西进的重要通道。
目前,全市公路通车总里程达到 13480 公里 ,公路密度达到每百平方公里 154.7 公里 ,其中高速公路 134.7 公里 ,一级公路 318.1 公里 ,二级公路 1180 公里.
图注:东昌路高架桥2011年4月开建,力争年底达到通车条件,缓解城区交通压力。
分析:聊城交通基础设施建设的大发展促进了道路运输生产的繁荣和兴旺,为商业繁荣、旅游度假创造了良好的出行条件。
小结:
1、依托“十二五”规划,山东省经济区和济南经济圈发展,聊城将迎来史无前例的发展机遇。
2、人均收入及GDP总量不断提升为区域经济快速发展奠定了良好的经济基础,不断提升的居民收入使消费群体不断壮大,消费观念、消费目的提升将促进聊城高端城市综合体的发展。
3、目前,聊城正处于城市发展的初级阶段,各种业态发展不平衡,城市综合体填补市场空白,机遇和风险并存。
第二章 城市综合体得益于区域经济发展
一、聊城总体规划
聊城现状:
聊城的市政规划以东昌路为主干道,东昌湖为主要景观向整个城区扩展,北部老城区,配套以及相关业态相对成熟,西部商业集中在火车站周边,临街商铺、酒店等配套也相对也较为成熟,南部目前正在进行老成改造以及东
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