第三章__房地产估价原则.pdf

第三章 房地产估价原则 第一节 房地产估价原则概述 第二节 独立、客观、公正原则 第三节 合法原则 第四节 最高最佳使用原则 第五节 替代原则 第六节 估价时点原则 第七节 谨慎原则 第一节 房地产估价原则概述 房地产估价原则:人们在房地产估价的反 复实践和理论探讨中,逐渐认识了房地产 价格形成和变动的客观规律,并在此基础 上总结提炼出的一些简明扼要的进行房 地产估价应当依据的法则或标准。 国内： 独立、客观、公正原则  合法原则  最高最佳使用原则 估价时点原则  替代原则  谨慎原则 国外：  替代原则  竞争原则  最高最佳使用原则  变动原则  外部性原则  成长、均衡、衰落和  供求原则 复兴原则  一致及累进累退原则  机会成本原则  贡献原则  分配理论原则  收益递增和递减原则  剩余生产力原则  平衡原则  预期原则 第二节独立、客观、公正原则 独立：不依赖；不畏  客观：尊重实际  公正：中立 如何做到公平？ （1）各方当事人均是理性的； （2 ）估价人员应以各方当事人的角色或 心态来考虑价格； （3 ）估价人员再以专家的身份来反复、 精细地权衡价格。 估价人员的自律和他律  中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999中9职业道德9.0.1-9.0.6  注册房地产估价师管理办法中华人民共和 国建设部令第151号中第五章法律责任第 三十三条至第四十一条 第三节 合法原则  要求房地产估价应以估价对象的合法权 益为前提进行。  合法权益包括合法产权、合法使用、合 法处分等方面。 1、合法产权  在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关 证件为依据。现有的土地权属证书有《国有土 地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土 地使用证》、和《土地他项权利证明书》四 种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房 屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。 ２、合法使用与合法处分  在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管 制等为依据。  在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允 许的方式为依据。处分方式有买卖、租赁、抵 押、典当、抵债、赠与等。 第四节 最高最佳使用原则  最高最佳使用原则要求房地产估价应以 估价对象的最高最佳使用为前提进行。 理解： （1）最佳用途； （2 ）最佳规模； （3 ）最佳集约度。 具体理解： （1）法律上允许。 （2 ）技术上可能。 （3 ）经济上可行。 （4 ）能否使估价对象的价值最大。 例题解析１：  某宗房地产，土地面积300㎡，建筑面 积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈 旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用 每平方米建筑面积300元，残值每平方 米建筑面积50元，则该宗房地产相对于 空地的减价额为多少？  = （300 －50 ）×250  =62500 （元） 例题解析２：  某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土 地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡， 用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房 地价格为1800元/㎡，则该建筑物的价值 为多少？  = （1800×5000 －1500×2000 ）÷5000  =1200 （元/㎡） 估价中的应用： 根据最高最佳使用原则对估价前提做判断 和选择，并在估价报告中予以说明。 （1）保持现状前提。 （2 ）装修改造前提。 （3 ）转换用途前提。 （4 ）重新利用前提。 （5 ）上述情形的某种组合。 第五节