长效性保障房供给规模对城空间和社会福利的影响-城与环境研究.PDFVIP

长效性保障房供给规模对城市 空间和社会福利的影响 姜雪梅 摘 要　作者利用城市经济学理论模型分析长效性保障房供给规模对城 市空间和社会福利的影响。长效性保障房的供给会提高低收入居民的效用， 缩小社会的贫富差距，抑制商品住房价格，但是也会扩大城市边界并减少公 共服务。过度的长效性保障房供给将导致财政困难，减少社会福利。因此， 应把握好长效性保障房供给规模和商品住房供给规模的均衡问题，只有供给 适当规模的长效性保障房，才能实现社会福利的最大化。 关键词　长效性保障房　供给规模　地租　公共服务　社会福利 ［中图分类号］ ［文献标识码］ ［文章编号］ Ｆ２９３３１ Ａ ２０９５－８５１Ｘ（２０１８）０３－ ００６４－１１ 一、引言 １９４９年以来，中国城镇住房制度建设过程中，一直存在住房保障和住房市场的 均衡问题。过度的住房保障使财政压力过大，无法持续改善居民的居住条件，过度的 住房商品化则导致越来越多的中低收入家庭面临住房困难。 目前中国各地存在着多样化的保障性住房形式，本文根据住房保障功能和土地 使用性质 （无偿划拨或有偿出让）对保障性住房加以归类。狭义的保障性住房，土 地是无偿划拨的，包括封闭式运营的产权式保障房 （如合作型住房、共有产权经济 ① 适用房 ）、公共租赁房和廉租房等；广义的保障性住房，土地是有偿出让的，是一 次性 “购房式”的保障性住房，包括限价房、拆迁安置房、棚户区改造房和旧城改 【基金项目】中国社会科学院创新工程资助项目 “新型城镇化与房地产发展”（２０１７年）；人力资源和社会 保障部留学归国人员科技活动择优资助优秀类项目 “住房保障政策评价体系建设研究”（２０１０～２０１２年）。 【作者简介】姜雪梅 （１９７６－），中国社会科学院财经战略研究院助理研究员，邮政编码：１０００２８。 致谢：感谢审稿人的建设性意见，当然文责自负。 ①　共有产权房根据土地划拨方式可分为共有产权经济适用房和共有产权限价房。共有产权经济适用房由 原经济适用房转化而来，其土地是无偿划拨的；而共有产权限价房的土地是有偿出让的。 ６４ 姜雪梅：长效性保障房供给规模对城市空间和社会福利的影响 ① 造房等 。地方政府以无偿划拨方式供应狭义保障性住房的建设用地，承担土地收入 减少的机会成本。因此，地方政府对狭义保障性住房建设的积极性不高，一般只愿意 建在机会成本 （地价）较低的区位。 一次性 “购房式”保障房不是严格意义上的保障性住房，不具有长效性 （王小 广，２０１２）。潘爱民和韩正龙 （２０１２）认为，只有改变原有的 “购房式”保障理念， 构建新的住房保障制度，才能解决当前保障房制度存在的问题。Ｈｕａｎｇ（２００３）实证 分析发现，住房制度对城镇户籍家庭影响很大，但是对没有享受到住房实物分配的非 城镇户籍家庭影响非常小。郑思齐等 （２０１１）研究表明，农民工聚居区住房供给能 力的提高和居住环境的改善将增加城市人力资本的总量，并促进城市经济的增长。但 是，在以户籍为前提的住房保障制度和高企的房价下，大部分农民工解决住房问题面 临着政策失灵和市场失灵。Ｏｈｌｓ（１９７５）研究表明，在私有市场中开发商不可能为低 收入家庭建设新住房。顾澄龙等 （２０１６）研究表明，城镇中低收入家庭的住房水平 只有通过保障房建设才更有可能得到提高。 但是，我国福利分房制度的实践证明，长期、大规模的公房供应导致了财政问题 并降低了整体社会福利。究竟供应多少保障房才能实现社会福利的最大化呢？本文主 要围绕长期发挥住房保障功能的狭义保障性住房 （以下简称 “长效性保障房”）进行 研究，分析长效性保障房供给规模对房价、城市空间、社会福利等方面的影响。 目前以理论模型分析保障房政策对房价、城市空间、社会福利等方面的影响的研 究较少。Ｂｒｕｅｃｋｎｅｒ（１９８１）和Ｓａｓａｋｉ（１９９０）建立住房空间模型，只分析了商品住 房消费、交通系统和收入变化对城市空间结构的影响，没有分析保障房政策。Ｓｗｅｅｎｙ （１９７４）、Ｂｒａｉｄ（１９８６）、Ａｒｎｏｔｔ和 Ｂｒａｉｄ（１９９７）、Ｈａｒｄｍａ