98土地批租制度重构探析.PDFVIP

2015年8月 开放导报 August 2015 第4期 总第181期 CHINA OPENING JOURNAL No.4 Total No.181 【社会建设】 土地批租制度重构探析 —— 基于涨价归公、地利共享的目标取向 刘 东，张仕廉 （东莞理工学院，广东 东莞 523808；重庆大学，重庆 400045） [摘要] 现行土地批租制度具有必要性和合理性，尽管在运行中出现了一系列问题，但这些问题是现 行土地批租制度以外的原因造成的。现行土地批租制度的真正问题在于，非基于原土地所有者或使用者 的劳动或对土地的投资改良，导致土地增值收益未真正完全实现“涨价归公、地利共享”。应基于“涨 价归公、地利共享”的目标取向，对其重构和重构后的运行进行科学设计。 [关键词] 土地批租 地租 城镇化 土地用途 土地规划 [中图分类号] F321 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2015）04-0098-04 [基金项目] 广东省社科规划项目资助“房地产税制法律体系重构”（项目编号：GD14XFX07）。 [作者简介] 刘东（1971 — ），四川巴中人，东莞理工学院建筑工程系，讲师，研究方向：土地制度、房地 产、工程经济；张仕廉（1960 — ），重庆合川人，重庆大学建设管理与房地产学院，研究方向：房地产、工程经 济、建设项目管理。 土地批租制度的背后或基础是一国的土地制 的完善和约束、管理的改进，而不是彻底否定抛 度，土地批租制度建立于土地制度之上，而土地批 弃，另起炉灶。 租制度是其可能的后续结果。目前现行土地批租制 度出现了一系列问题而广受诟病。笔者认为，现行 一、我国实行土地批租制度的必要性 土地制度及其衍生的土地批租制度，其关键在于土 地用途和规划改变的增值收益“涨价归公、地利共 土地批租制度启动了我国的城镇化和工业化。 享”，由土地用途和规划管制、土地征收、土地有 我国的城镇建设可以与欧美媲美，而启动城镇化所 偿使用三个核心制度构成的现行土地管理制度框架 需要的大量资金即主要来源于土地批租收入和以土 体系，与中国的基本国情、经济社会发展阶段是基 地作抵押的融资。几乎所有大投资、大项目背后都 本适应的。因此，就现行土地制度及其衍生的土地 有土地的影子。而政府获取城镇基础设施等公益用 批租制度，应对其进行技术层面的修补、配套制度 地、工业企业用地所需的成本则通过土地批租收入 98 来弥补。过去，地方政府通过招商引资启动了工业 府投资地区内或跨地区大型基础设施而对土地周边 化，通过基础设施建设启动了城镇化。现在，则需 环境的影响，和由大量来自于内地的劳动力参与工 要继续依靠土地批租收入，为进入城镇的农民提供 业化等经济发展过程中产生的结果，沿海发达地区 教育、医疗、住房等基本公共服务，帮助其融入城 和大中城市城郊规划区、城中村的居民与政府没有 镇社会，推进新型城镇化。 理由单独分享这种收益。 2.“涨价归公、地利共享”的必要性 二、现行土地批租制度的合理性 现行土地批租制度，造成土地地租在国民间的 分享极度不均。 我国正处于工业化、