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物业管理企业的业务获取 学习目标 3.1 物业招标 3.2 物业投标 3.3 物业管理委托合同 本章小结 资料链接 复习思考题 实训题 2010年10月22日星期五 物业管理实务 〔学习目标〕 市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过招 投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习，要求学 生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编制，熟悉物 业服务委托合同的内容，掌握物业管理投标书的编写 方法。 2010年10月22日星期五 物业管理实务 3.1 物业招标 物业招标，是指房地产开发商或业主委员会等物业 管理主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准 的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方式进行分 析和判断，最终确定物业管理企业并与之签订物业前期 服务合同或物业服务合同的全过程。 2010年10月22日星期五 物业管理实务 3.1.1 物业招标的方式 1）公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发 布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加 投标的招标方式。 2 ）邀请招标：又称邀标，是指不公开刊登广告而是以 投标邀请书的方式邀请3个以上具备相应物业管理资质的物 业管理企业投标的招标方式。 3 ）协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人 不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担物业 管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商， 最后达成协议。 2010年10月22日星期五 物业管理实务 3.1.2 物业招标程序： 物业招标的一般程序是：招标方成立招标机构→编 制招标文件→确定标底→招标备案→发布招标公告→投 标方资格预审→投标方购买招标文件→召开标前会议→ 投标方制作投标文件并送达→开标、评标和定标→签订 物业服务合同。 1）招标方成立招标机构： （1）自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主体 的不同，分为开发商自行招标和业主委员会自行招标。 （2 ）委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门从 事招标代理业务的社会中介组织。 2010年10月22日星期五 物业管理实务 2 ）编制招标文件：招标文件既是投标人编制投标文件 的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，其主要内 容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需招标项目的 要求；投标评定准则；订立合同的条件等。 3 ）确定标底：标底又称底标，是招标人为准备招标的 内容计算出的一个合理的基本价格（预算价格）。它是招 标人审核报价、评标和宣标的重要依据。 2010年10月22日星期五 物业管理实务 4 ）招标备案：在招标方发布招标公告前，要到房 地产主管部门进行招标备案。程序是： （1）申请 （2 ）受理 （3 ）审查：经审查符合条件的，出具《物业招标备 案通知》。 5 ）发布招标公告 6 ）投标方资格预审：对投标申请人进行资格预审 的程序是： （1）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书 （2 ）获取资格预审文件 （3 ）资格预审 2010年10月22日星期五 物业管理实务 [示例3-1] 中国人民大学明德楼物业管理招标投标资格预审文 件 （点击查看） 7 ）投标方购买招标文件 8 ）召开标前会议 9 ）投标方制作投标文件并送达 10）开标、评标和定标 （1）开标：由投标人或其推选的代表检查投标文件 的密封情况→当众拆封→宣读投标人的名称、投标、 价格和投标文件的其他主要内容→