智经-加快造地建屋善用新界土地.PDFVIP

新闻稿 2018 年9 月20 日 造地制度建基公平合理 前瞻策略发展新界土地 智经研究中心（智经）今日发表《加快造地建屋 善用新界土地：完善规划及地政政策》研究报告， 旨在从公平合理性、透明度、效率和效益三方面，检视在造地过程中所涉及的六个主要政策范畴，包 括规划、征地、补偿、契约修订、换地及土地补偿，并就完善土地与城市规划及土地行政政策，加快 造地过程，提出可行建议。 智经于本年4 月发表《市民对发展香港房屋土地及以公私营合作发展房屋意见调查》（下称「意见调 查」），发现近八成（79.1% ）受访市民认同香港发展更多土地兴建房屋具迫切性。该「意见调查」所 搜集的数据为是次研究报告奠定了坚实基础。智经相信惟有透过建构一套全面有效的规划及土地行政 政策，加强透明度及公众监察，方能有效地解决土地及房屋问题。 智经副主席及是次研究召集人刘鸣炜说：「土地供应专责小组公众咨询将于数天后结束。过去数月， 公众的讨论似乎特别集中在个别土地选项上。事实上，没有单一选项能够成为突破现时房屋困局的灵 丹妙药，因此智经尝试从更宏观的角度作出客观分析，探讨如何优化土地与城市规划及土地行政政策， 尽可能缩短『生地』变『熟地』所需的时间，多管齐下，尽快纾缓及解决本港房屋土地问题。」 智经于2018 年5 至8 月与24 位来自不同专业界别的代表（包括规划、工程、建筑、测量、估价、 法律、学术、房屋地产发展及公共行政等），进行了13 轮深度访谈。经整合分析后，智经从三个政策 层面，包括（一）土地与城市规划；（二）征地及补偿；以及（三）契约修订、换地及土地补价，剖 析三者落实时所遇到的困难，并提出合共十三个建议，当中七个主要建议的详情如下： 政策层面（一）：土地与城市规划 在规划理念方面，政府过往主要采用「需求主导」思维配合城市发展，缺乏「备用容量」应对未来各 种不明朗的因素，并出现运输基建发展落后于人口增长的情况。根据智经估算，2007 至 2016 年间 本港人口数目增加6.3%，而同期的公共道路及铁路长度只增加了5.1% 。至于新界土地的规划，受运 输或基础设施、环境、地形或土力状况等限制，导致地积比率偏低，发展潜力受限，未能达致「地尽 其用」。 在改划土地用途方面，城市规划委员会（下称「城规会」）的工作日渐繁重，2008 至2017 年间经审 理的申述书和意见书数目升逾一倍，由8,083 份大幅增至18,700 份。此外，由于城规会须在法定期 1 限内完成规划程序，在2016 年4 月1 日至2018 年3 月31 日期间，城规会辖下乡郊及新市镇规划 小组委员会共举行46 次会议，共涉及1,009 宗个案申请，总时长为8,308 分钟，即平均每次开会约 3 小时，平均仅以8.2 分钟处理每宗申请。在人手、时间紧绌的情况下，影响规划审批的效率和效益。 建议一：引入土地储备机制 持续达成造地目标 智经认为当局应以「创造容量」的理念制订房屋土地政策，为未来发展预留弹性，未雨绸缪，才能避 免陷入临渴掘井的窘境。为确保政策具延续性，智经建议由政府主导规划，建立土地储备机制，确保 土地来源具多元性、土地使用具针对性和灵活性，以及土地管理具系统性。当局可设定短中长期及概 念规划下的造地目标，包括土地储备面积、数量及相应时间表，并作定期检讨及更新，实践规划愿景。 建议二：基建配合释潜力 增加新界地积比 智经认为政府应增加运输及基础设施等配套（例如铁路站或其他主要运输交汇处），以提升新界土地 的可使用容量，才能「追落后」，回应市民急切的住屋需要。同时，政府应因地制宜进行土地平整工 程，在基础设施容量和规划条件许可下，善用具发展潜力的新界土地。 建议三：引入委员自荐制 城规工作更到位 智经建议引入委员自荐制度，让公众人士自荐成为城规会成员，协助处理规划事务，藉此亦可鼓励公 众参与规划过程，缔造共识，招纳具不同专业知识的社会人士，令城规会更具公信力。为了让自荐制 度更公平公开地实施，当局可成立遴选委员会，负责（1）拟订招募和甄选机制，包括申请资格、评 审准则、申请名额等，以罗致合适人选；以及（2 ）监督自荐制度的运作情况，并订立检讨时间表， 以评估自荐制度之成效。 政策层面（二）：征地及补偿 当规划程序完成后，政府可引用《收回土地条例》征用私人土地作公共用途发展，并须向受收地影响 人士作出合理补偿。政府过往征地不乏先例，但在全面征地时亦会面对不少挑战，包括须平衡公共利 益和私有财产权，并须确立「公共用途」才可合法征地，加上商讨补偿的过程需时，若未能合法、