房地产投资分析第四章资金的时间价值.pdf

第四章 资金的时间价值 第一节 现金流量的构成 第二节 资金等效值与复利 第三节 抵押贷款偿还模式及其计算 1 第一节 现金流量的构成 把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资 金的流向(收入或支出)、数额和发生时点都不尽相 同。为了正确地进行经济效果评价，我们有必要借 助现金流量图来进行分析。 2 一、现金流量 在房地产投资分析中，将某一项投资活 动作为一个独立的系统，把一定时期各时间 点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流 量。 二、现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金 运动状态的简化图式，即把经济系统的现金 流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金 流入、流出与相应时间的对应关系。 3 + 现 金 流 0 1 2 3 4 量 - 图1：正现金流量和负现金流量 4 三、绘制现金流量图的基本规则 (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每 一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为 计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0” 点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或 某一基准时刻。时点1表示第1个计息周期的期末，同时又 是第2个计息周期的开始，以此类推。 (2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期 末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的 习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期 末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足 投资分析工作的需要。 5 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情 况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周 期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算 中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现 金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向 上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某 一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流 量的代数和。 6 第1计息周期 第4计息周期 0 1 2 3 4 0期期末 1期期末 1期期初 图2 ：现金流量的时间标度 7 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、 销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房 地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行 投资分析最重要的基础数据。 8 四、房地产投资分析中的投资与成本 1、一般房地产投资的概念 房地产投资属于狭义的投资范畴。是指人们