第七章 城市房地产交易法律制度.pdf

第七章城市房地产交易 法律制度 • 房地产交易的范围： •从转让的法律形式或者双方的权利义务来划 分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵 押、赠与、投资、出典、交换等形式。 •从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让 与房屋转让两种形式。 •房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比 较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌 握。 第一节城市房地产交易概述 • 一、房地产交易的概念和特征 • （一）房地产交易的概念： •是指当事人之间进行房地产转让、房地 产抵押和房屋租赁的活动。 （二）房地产交易的特征 • 1、对象的特殊性 • 2、交易形式的确定性 • 3、包括数种典型合同 • 4、要式法律行为 二、房地产转让、抵押 应注意的问题 • （一）房屋所有权与土地使用权应当同 时转让 • （二）房屋的所有权与土地使用权应同 时抵押 第二节房地产转让 • 一、房地产转让的概念 • 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行 为。 • （一）是房地产权利人实施的行为； • （二）是房地产权利人将房地产转移给 他人的行为； • （三）通过买卖、赠与或者其他合法方 式实现。 “其他合法方式”，主要包括 下列行为： （一）以房地产作价入股、与他人成立企业 法人，房地产权属发生变更的； • （二）一方提供土地使用权，另一方或者 多方提供资金，合资、合作开发经营房地产， 而使房地产权属发生变更的； • （三）因企业被收购、兼并或合并，房地 产权属随之转移的； • （四）以房地产抵债的； • （五）法律、法规规定的其他情形。 二、房地产转让的条件 • （一）房地产转让的禁止条件 • 1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的； • 2、依法收回土地使用权的； • 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意 的； • 4、权属有争议的； • 5、未依法登记领取权属证书的； • 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情 形。 （二）允许房地产转让的条件 • 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让 应当具备的条件： • （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使 用权出让金，并取得土地使用权证书。 • （2 ）按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，应完成投资总额的25% 以 上。 • （3 ）转让房地产时房屋已经建成的，还应当 持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得土地使用权 的房地产的转让应当具备的条件 • （1）土地使用者为企业、公司、其他经济组 织和个人； • （2 ）领有国有土地使用证； • （3 ）具有地上建筑物、其他附着物合法产权 证明； • （4 ）依照规定签订土地使用权出让合同，补 交土地使用权出让金或者上缴土地收益。 三、房地产转让的程序 • 1、签约 • 2、申报 • 3、审查 • 4、查勘与评估 • 5、交纳税费 • 6、核发过户单 四、房地产转让合同 • （一）房地产转让合同的概念 • （二）房地产转让合同的主要内容 • （三）房地产转让合同与土地使用权出让合同 的关系： • 1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为 前提； • 2、土地使用权使用年限受原土地使用权出让 合同制约； • 3、房地产转让合同有新内容 第三节房屋预售 • 一、房屋预售的概念 • 正在施工的房屋  卖楼花 • 二、房屋预售关系的法律调整 • 1、预售条件： • 2、预售成交价格申报 • 3、预售程序 1、预售条件 • （1）已交付全部土地使用权出让金，取 得土地使用权证书； • （2 ）持