城市综合体的发展.pdf

城市综合体的发城市综合体的发 展展 目录 一、城市综合体的概念及内涵 二、城市综合体的优点 三三、城市综合体的发展趋势城市综合体的发展趋势  四、城市综合体的大环境 五、济南建设城市综合体的背景及政策 一、城市综合体的概念及内涵 城市综合体从功能业态定义，国外称之为 HOPSCA 即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公 园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议 中中心、会会展中中心)、Apartment(公寓寓)。这一定义义， 是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。  城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系 统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之 间相互促进，互为价值链。  在此体系下有两种价值表现形式在此体系下有两种价值表现形式：  1、外在表现为强大的资本吸附磁场效应.  我们都知道我们都知道，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持， 其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。  对于可销售的住宅对于可销售的住宅、公寓公寓、写字楼以及写字楼以及LOFT可以实现短期可以实现短期 的资金快速回笼，保障资金的现金流量；商业、酒店的租金 回报和经营回报，平衡现金流速等等.  城市综合体在做足自身的使用价值的同时城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块会带动项目地块 的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值 和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。  由此看，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合 适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决 定项目成败的关键定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场更会成为资本的吸附磁场，成为社会效成为社会效 益最大化的积极带动者。  22、内在表现为强大的商业价值洼地效应内在表现为强大的商业价值洼地效应  城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合 上代表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，价值的 再造和共生都将形成强大的洼地效应再造和共生都将形成强大的洼地效应。  城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品 牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。按照国际经验按照国际经验，一 个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以 上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的 工业化生产以及产品的多样化之上工业化生产以及产品的多样化之上。依国际经验依国际经验，对都心型对都心型 城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边 县市80%的地区。  同时业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、 文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规 划将与众多商家产生的共鸣划将与众多商家产生的共鸣。这样才具有强大的规模效应和这样才具有强大的规模效应和 集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体 经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。 名词解释名词解释：：洼地效应洼地效应  “洼地”顾名思义即中间低四周高的自然地形，对于“洼 地效应地效应”最直观的解释是最直观的解释是，当房地产围合一个湖泊中心发当房地产围合一个湖泊中心发 展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租，大 致出现“近贵远贱”的圈层分布，这其实就围合出湖心的 价值洼地价值洼地。一旦因某种特殊原因填湖开发旦因某种特殊原因填湖开发，那么那么，湖心洼湖心洼 地的地价和房价就会突然井喷，创下区域地产的最大价值， 甚至引发周边地产的价值飚升，即产生了洼地效应。当然 在房地产实际开发中在房地产实际开发中，所谓的洼地不所谓的洼地不一定就是湖心区定就是湖心区，也也 可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等等对于区域价 值有提升作用的区域。  “洼地效应”是近两年比较流行的词，从经济学的财经 分析中我们常会看到。比如，中国市场的巨大投资潜力和 发展空间发展空间，，吸引到越来