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镜泊小镇下阶段推广策略镜泊小镇下阶段推广策略 2011/7/20 项目思考项目思考 现阶段我们的现阶段我们的 目标目标是是 ？？ 我们的我们的现状现状是是 ？？ 已销售 上京传说京传说 }}}约2亿 芬兰印象芬兰印象 注：因没有取得任何确切销售信息，所以是大致估算价。上京和芬兰共约150套， 总面积约为总面积约为22万平万平 ，，销售均价按销售均价按11万万//㎡，，约为约为22亿亿。。 剩余产品 欧陆欧陆风情风情 （（7171套约套约11.55亿亿 ）） 注：欧陆风情总71套，平均面积约为190平，按一万均价，总 价约为1.5亿。 产品缺口产品缺口— 1.51.5亿亿 仅推售现有三个组团（约3.4万平）即使售罄也不能完成目标。 若要达标则需要从雪域原墅或低碳原墅中推出一部分产品 ，或 者是将年度目标下调为者是将年度目标下调为33.55亿亿。 因目前仅推出三个组团，因此目前的销 售情况还是很不错的。但通过下面的客 群及现状分析，我们发现成果中也蕴 含了一些危机。 我们的目标客群在我们的目标客群在想什么想什么 ？？ 是否有是否有投资价值投资价值 投资价值投资价值 知 知 人 人 发 发 基 基 是 是 开 开 工 工 度 名 是 是 是 量 流 景 前 展 配 础 套 套 大 有 否 承 商 发 否 是 程 大 够 否 大 够 否 够 否 是 完 够 否 入 家 商 商 否 是 诺 诺 成 完 能 能 好 好 善 善 驻 驻 能 能 现 兑 看看我们我们 了些什么了些什么 ？？ 销售销售方面 客群分布：基本集中在黑龙江省内，尤其以牡丹江为主。 客群组成：万合昌盛在本地的关系客户、项目内部客户、与项目本 身相关的客户、大多为市政领导、公务员、内部股东或员工、还有 部分抵押工程款客户。 销售分析：因多项指标及权利未明确，如销售具体价格、优惠幅度、 花园面积等，故目前销售比较杂乱无序，后续可能将面对客户投诉 及众多法律问题，将对项目形象造成一定的负面影响。开发商应加 快进度，尽快将一些关键指标明确，以确保后期项目快速发展。 知名度知名度方面面 目前项目在牡丹江已经具有较大知名度，但在东三省、环渤海湾 影响力就不够了不够了 ，在在珠三三角 三三角基基本没有知名度没有知名度。 分析：主要原因在于报广、户外、公关活动力度不够，短期内 对项目没大影响。但长期看，一个超级大盘进行这么久还没有 在当地和全国形成较大影响力，这对后续楼盘的销售以及旅游 产品经营是很不利的。日后应加大广告投放力度，加大公关活 动频率，将项目知名度迅速扩大。 工程节点 目前为目前为止， 大大特色旅游产品产品都未完工完工 ， 有有高尔夫 风情街的俄罗斯街区、东南亚街区据最新时间表，年底可 能完工能完工。 分析：到今年底，项目内可游玩的实质性项目仍然稀少， 这对后续的推广与销售都会增加不少难度。项目方可对十 大产品大产品采取取先易后难的方式 ，， 步落实产品产品建设。 招商商方面面 目前火山项目、4D影院项目、冬冰夏水游乐园、马术、 小南国 星级酒店等都没有正式完成招商，项目实 际可推出的卖点较少。 分析：在意向客群对项目不了解的基础上，还没有实 质性的的利好能够好能够激起客群的客群的购买信信心，成成交难度大度大。 可采取先易后难的方式，再给予一些政策利好，先落 实一部分商家部分商家 ， 一个个带一个个逐步完善完善。 推广