嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目.pdf

嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目 目 录 第一部分：项目概况 1 一、项目概述 1 二、项目经济技术指标 1 三、秀洲新区规划 2 四、项目地块区域分析3 第二部分：项目可行性论证 4 一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况 4 二、需求与购买力分析 9 第三部分 产品定位及开发策略 10 一、项目 SWOT 分析10 二、产品市场情况分析 12 三、产品定位 14 第四部分 盈利情况分析 0 第五部分 项目风险情况分析 2 第六部分 总结3 0 第一部分：项目概况 一、项目概述 项目位于嘉兴秀洲区内，嘉兴地处中国长三角黄金地区接壤沪 苏，秀洲新区是嘉兴逐步成熟繁荣的新城中心，地理位置优越，房地 产市场发展前景看好。 我司就科技京城嘉兴秀洲园区项目，已于 06 年 8 月 18 日注册成 立嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司，注册资金 3000 万元， 由科技京城管理公司按 60%、欣龙公司按 40% 出资比例共同成立， 并就秀洲区的 125 亩商办地块展开前期协调，论证调研策划相关工 作，已于 2009 年通过市场挂牌摘得项目一期用地 125 亩。 二、项目经济技术指标 项目地块总占地面积约 264 亩，位于嘉兴的城市主干道东升西路 以北，秀洲大道以西，秀北路以南，西侧为一河道；整个地块呈梯形。 项目一期东至秀洲大道，南至东升西路、西至规划道路。总用地 面积 83687 平方米，容积率 1.6，总建筑面积为 133900 平方米。 项目用地性质为商办用地，其中商业建筑面积比例不大于 15%， 办公建筑面积比例不小于 85%。 项目一期用地经济指标 单位：平方米 1 总用地面积 83687 （125 亩） 建筑密度 30% 总建筑面积 133899 容积率 1.6 办公 113814 绿地率 35% 其中 商业 20085 总车位 1339 个 地下车位 32000 地下停车位 1071 建筑占地面积 25106 平均层高 5.3 三、秀洲新区规划 秀洲新区位于嘉兴市区西侧，其整体规划如下： 项目地块位于中区的商务、居住、配套设施区域，处于西部工业 园区与东部行政、商贸区及嘉兴市区之间。从目前的发展来看，整个 区域呈现如下特点： （一） 贯穿整个嘉兴市及秀洲新区东西向的交通主干道为中山 路、东升路及洪兴西路；但东升西路目前被乍嘉苏高速公路隔断，东 2 段仅开通至项目地块西侧的河道。 （二） 在秀洲新区，沿洪兴西路以南的区域发展较为成熟；洪 兴路以北区域，目前开发量较少，处于刚起步阶段。 （三） 秀洲区政府所在地周边区域已成为秀洲新区的行政、商 贸区。 四、项目地块区域分析 项目地块位于秀洲新区中区北侧；依据规划，项目地块所在区域 定位为嘉兴的生态商务区。目前该生态商务区规划面积为 1.2