新余国际生态城二期地块开盘前营销策略执行报告.pdf

新余国际生态城二期地 开盘前营销策略执行报 瑞尔特（江西）地产顾问 2012.08.26 目录 • 第一部分：企业目标 • 第二部分：项目问题分析 • 第三部分：项目卖点提炼及核心卖点 • 第四部分：项目定位 • 第五部分：线上、线下营销推广计划 • 第六部分：认筹策略 • 第七部分：推货策略及价格 • 第八部分：开盘前筹备工作时间倒排表 第一部分 企业目标 1个月时间内销售金额1亿 销售套数需近300套 蓄卡量需近800张 目标客户量需近3000组 新余城北片区上半年共备案销售2600套，平均每个项目备案销售约150套，要完成项目的销售 目标即需要在1个月内完成城北片区单个项目一年的销售量，销售压力巨大！ 第二部分 项目问题分析 问题一 地块内产品类型丰富，项目定位较困 难。 仰天岗国际生态城前期主推别墅产品，市场形象高端，并且形成较深刻的客户认 知，现地块内需推售普通高层等中端产品，短时间较难将两个项目的形象串联，客 户认知较困难，要完成销售目标，蓄客时间将拉长。 已开发地块 即将推出地块 别墅 沿街商业 高层住宅 高端别墅和商业街为主，产品高端‘建筑 地块内以中大户型为主的中端高层 特色为地中海风格 住宅，为现代简约风格 完全是两个项目 由半山别墅工程进度问题，导致项目口 问题二 碑不佳，进而影响中央公园项目客户购 买信心。 • 半山别墅项目经过长时间的蓄客，今年5月份推盘以 来，别墅销售情况不理想，销售30余套，但因别墅 客户对项目工程进度不瞒，延迟签约，仅17套及时 签约，对项目口碑的不良影响较大。 房地产起伏较大，后市政策不明朗 问题三 •进一步落实地方政府责任制 ‧2011年共计调整存款准备 •加大保障性住房建设 ； 金率7次，央行每月上调一次 •2011年年底，众多城市限 •调整完善相关税收政策，加 存准率，共计6次，每次0.5 购令到期，但纷纷表示限购 强税收征管 ； 个百分点。11月30 日和12年 令将延期，无具体截至时间 •严格住房用地供应管理 ； 2月24 日存准率下调。 ‧…… 央行三次加息 一房一价 ，限购令变得遥遥无期。 （2011年2、4、8月） （2011年5月） 新“国八条＂、限购