2009年海南万科·浪琴湾阶段市场调查及营销突破思路.pdf

阶段市场调查及营销突破思路 第一篇 海南市场调查 一、海口市场分析 二、三亚市场特征 三、博鳌市场特征 一、海口市场分析 板块分布 本项目 海甸岛板块 西海岸板块 国贸填海板块 老城区板块 本项目地处旅游度假豪宅板块—— 西海岸板块 城市规划 本项目 市政府政策导向是重点向西发 展，重点发展海口外滩（从海 滨海旅游发展轴线 甸岛和西海岸到盈滨半岛）， 陈辞市长在美丽沙推介会上谈 城市发展轴线 到要将海口打造成度假休闲娱 乐的 阳光海口、 生态发展轴线 娱乐之都、 品位之城 。 资料来源：《海口市城市总体规划（2005年-2020 年）》 本项目属于滨海旅游发展轴线上的一线海景物业。 西海岸板块 距离市区约13KM，车行约15分钟； 海口豪宅板块，海岸线长，海景资源丰富，度假及旅游的代表 万科浪琴湾 区域； 政府规划重点开发的区域，未来城市功能及休闲配套将进一步 完善； 豪宅云集，多为别墅、酒店式公寓、酒店等为主； 板块特点：纯海边度假休闲区域，高端配套齐全，未来市政府 办公所在地； 代表项目： 大华西海岸、西雅图丽湾、蔚蓝海岸、观海台1 号、紫园、城市海岸、西海豪园、阳光西海岸、 长信海岸水城、金色阳光等 大华—— 西海岸 位置：海口秀英区西海岸299号 占地114亩，67栋，74户，容积率0.66, 180-400㎡独栋小别栋纯别墅社区 价格：17000-18000起，最贵的20000元以 上，一次性97折 优势：社区纯粹、小面积独栋、双温泉（室 内、室外浴缸）、周边高端配套、社区园林 劣势：无海景 晋商——龙墅湾 位置：海口滨海大道235号 占地75700㎡ ，建面77298 ㎡，76套别墅， 8栋 6-15层公寓,容积率0.8, 365-395㎡双拼、 140-400 ㎡公寓； 价格：别墅约12500元/㎡均价，小高层7500 元/㎡起,一次性97折； 优势：纯联排别墅、社区园林、周边高端配 套、近市区 劣势：无海景、社区不纯粹 海南昌茂—— 西雅图丽湾 位置：海口秀英区滨海大道（喜来登正对面） 占地60亩，总建面2.9万㎡，34栋别墅、4栋12层公 寓组成，容积率：0.66，413㎡大独栋（7栋）、 327-413㎡独栋（11栋）、209㎡双拼（6栋12户）、 137-142㎡三房； 价格：约14000-15000元/㎡； 优势：周边高端配套、部分海景、内部园林及配套 劣势：外立面及形象、社区不纯粹 富力—— 西海豪园 位置：海口滨海大道235号 占地9.78万，70栋尊贵别墅、224套情景洋 房容积率：0.499，279-524㎡独栋、85-233㎡ 公寓 价格：别墅约15000元/㎡，公寓约5800元/ ㎡起 优势：周边高端配套、海景公寓、内部园林 及配套、开发商品牌、社区成熟 劣势：社区不纯粹、无海景 柏斯 ——观海台1号 位置：海口市西海岸长信路10号（海南华侨 中学新校区旁） 项目占地72631.86㎡ （约109亩），总建筑面 积84093.71㎡ （含地下室面积）。