物业管理岗位培训教程 姜林.pdf

第 1 页 第 一 部 分 物业管理公司的组建和管理 第 3 页 第 一 章　　物 业 管 理 公 司 的组 建 第一节　　物业管理公司组建的目标定位 一、组建的 目标 随着我 国经济体制改革 的不断深入 ，房地产业业 已成为 国民 经济 的支柱产业 。作为房地产综合开发的延续和完善，物业管理按 照社会化、企业化、专业化、制度 化 的思路 ，对 以房地产 为核 心 的物 业实施有效管理，是现代化城市管理和房地产经营管理 的重要组 成部分。物业管理公司是专 门从事物业及其环境的科学管理，采取 有偿服务，为业主和使用人提供 良好的工作和居住环境，具有独立 法人资格的经济实体 。但是，物业管理公司如何在激烈的市场竞争 中处于有利的地位 ，我们的认识是，在其组建之初 就要制定 明确 的 目标。 目标根据层次来分，可 以分为 以下三个： （一 ）严 守 法 律 严守法律的第一层含义是，依法定程序成立公司。这里又可理 解 为： 公司是法人 ，即公司是 以法定条件和法定程序成立 的具 有权利能力和行为能力的民事组织； 公司是社团法人 ，即公司 是两个或两个 以上股东共 同出资经营的法人组织 ； 公司是营利 社 团法人 ，即公司股东 出资办公司的 目的在于 以最少 的投资获取 最大 限度 的利润 。 严守法律 的第二层含义是 合法经营 。这里包括合法 出租房 屋、合 法代理售 卖房屋、合法 收费、合法管理与服务、合法开 展 多种 第 4 页 经 营、合法纳税 等等 。目前 ，物业 管理 公司 的 问题很 多，有法 不依、 钻法律“空子 ”的情况更是屡见不鲜，因此，物业管理公司从组建之 初确立 “守法户”的目标，对于塑造该公司在社会中的良好形象将 会大有裨益 。 那末，为什么物业管理公司必须严守法律呢？因为市场经济是 一种法制经济，也是一种竞争经济 。在激烈的市场竞争中，制订竞 争规则的是政府 ，担任裁判的也是政府 。而企业在市场经济 “竞技 场 ”上竞争 ，一定要遵守竞争规则 ，不然就要 吃“黄牌 ”和“红牌 ”。不 依法经营，总有一天会把“牌子 ”做塌 ，政府、客户也是不会答应 的。 （ 二 ）讲 究资质 什么是讲究资质 ？资质，根据 《辞海》的释义，是指人 的天资、禀 赋 。现在借用到建筑公司以及物业管理公司的审批过程中，主要为 了界定、查验、衡量这类公司具备或拥有 的资金数量、专业人员、受 托管理物业的规模等方面的状况 ，是企业实力和规模的标志。 上海有关物业管理公司资质问题，主要有两个文件 ：一个是物 业管理公司经营资质审批 的规定 ；另一个是物业管理企业资质等 级管理暂行办法 。 《上海市物业管理公司经营资质审批的规定》主要从三个方面 对新组建 的物业管理公司提 出要求 ，而进行经营资质审批主要是 为了保证物业管理公司组建的质量 。 设立物业管理公司必须 同时具备 的资质条件 （ 拥有或受托管理建筑面积 万平方米 以上的物业 。 （ 有 万元 以上 的货 币注册资金 。 （ 有合法 的管理章程 。 （ 有 固定的办公及经营场所 。 （ 有管理物业所 需的管理机构和各类人员 。各类专业人员 按建筑面积 万平方米计算，多层房屋配 人 ，高层大楼配 人 ， 不 足 万平方米 的不得少于 人 。其 中，有 中级