物业管理理论与实践 王贵范.pdf

第 1 页 认清形势　　放 眼未来 积极迈 出房管体制改革新步伐 李佑民 随着社会主义市场经济的不断发展、完善，传统房产管理的弊 端逐步显露出来 ，单纯 的以租养房越来越难 以维系房屋 的正常维 修和管理，再加上房屋和与之附属的公共设施、设备、场地的多头 管理 ，使得大量房屋及其 附属设施、设备、公共场地破损不堪 ，不但 难 以使物业保值 、增值，甚至物业的正常使用功能都难 以保证 ，人 们怨声载道 ，主管部 门捉襟见肘，传统房产管理越来越陷入困境 。 “穷则思变 ，滞 则思通 ”。怎样摆脱房产 管理所 处 的困境 ，使房 产管理步入 良性发展 的轨道 ，这是我们哈房人共 同关注和思考 的 问题 。物业管理因其有很大的优越性、先进性，必将成为我们房管 体制改革的发展方向，也是我们摆脱困境的唯一出路 ，这是困为： 第一，它改变传统房管的多个管理部门、多头管理为物业管理 公司的统一管理 ，这种高度统一管理的做法 ，克服了传统房管模式 所造成的各 自为政 ，推诿扯皮的弊端。 第二 ，物业管理变单纯 的房屋维修为对管辖范围内建筑物及 其 附属设备、场地、环卫绿化、道路治安等综合性专业化 管理 ，有利 于对业主、使用人提供全方位 、多层次的服务，有利于发挥住宅小 区和各类房屋的整体功能和综合效益，有利于开展好社区服务。 第三 ，物业管理变政府各部 门行政型、福利型的管理为物业公 司实施社会化、企业化、经营型的有偿服务 ，使管理走上了以业养 第 2 页 业 自我发展 的道路 。 第 四，物业管理变管理单位 的终身制为 由业主选择并通过业 主委员会与物业公司签订委托管理服务合 同，从而形成竞争机制 。 第五，物业管理变业主、使用人从前的被动接受管理为业主、 使用人 以主人翁身份主动参与管理 ，从而发挥 了业主使用人 的主 动性、积极性和创造 性 。 为此必须认清形势，放眼未来 ，积极推进物业管理。 一、认清三种态势 物业管理是社会主义市场经济不 断发展 、完善 的必然产 物 ，它能够克服传统房产管理模式的弊端 ，必然充满生机和活力。 房产局推行物业管理是 自身走出困境，谋求生存和发展的 唯一 出路 。 房产局在推行物业管理上应起到 引导和示范作用，便于市 场竞争 中掌握主动权 。 二 、提出分三步走的发展战略 目标 第一步 ，在新建 的综合开发配套建设并且有一定规模 的新建 小区实行物业管理，为此 年制订并创建完成 个 国家 级、 个 省 级、 个市级物业管理优秀住宅小区。 第二步 ，利用 年或 者更长一 点 的时 间改造 完成 万平方米 以上的住宅小区街坊或组团，并实行物业管理 。 第三步 ，到 年 ，在房产局系统 内全部实行物业 管理 ，从而 完成 由传统房产管理 向物业管理的过渡 。 分三步走战略 目标的制定 ，已把近期 目标与长远规划 、部 门利 益和整体利益 、远大理想和当前实际有机地结合起来 。 第 3 页 三、积极推进物业管理 对从事物 业 管理人 员进 行培 训 。局职 工教 育培 训 中心今 年举办 了物业管理所 需的各专业人员及经理 、高级管理人员的培 训班 ，并组织管理人员到南方物业管理起步较早、具有很多成型经 验的城市进行学习考察，学习他们的先进管理经验 ，从而形成 了一 支专业素质高，经验丰富的物业管理队伍 。 转换 经 营管理机制 。变传 统 的福 利 型行政 色彩 浓 厚 的房 产管理为专业化 、企业化、社会化统一的物业管理 。在体制转