中山万科城2011年营销策略总纲及执行.pdf

谨呈：中山市万科房地产有限公司 中山万科城2011年营销策略总纲 及执行 世联地产万科东凤项目组 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 一、前言 二、市场背景 三、本体分析 四、客户 五、策略总纲 六、营销执行 本报告是严格保密的。 一、前言 1、万科与中山 2010年万科地产成为首个超千亿的房地产开发公司 2004年万科首个项目落户中山 2010年万科中山公司成立 2011年第十三座万科城落户中山东凤 万科城意义重大！ 2、万科城简介 （1）位置、规模、配套、与周边镇区关系 （2）货量（工程节点表、11年总货量） 3、目标：4亿 本报告是严格保密的。 3 二、市场背景 1、宏观市场分析（调控从严、调控效果初现、保障房冲击商品房市 场） 2、中观市场（周边限购、中山快速上涨、中山离限购不远） 3、微观市场（竞争市场） ①东凤成交量（万科城市目标、市场消化量决定项目客户不仅只停留 在东凤） ②东凤市场竞品（市场处于初级阶段、缺乏好楼盘、项目尖型单一， 可选项目少） ③顺德容桂市场（价格较高、限购，客户无房可买，比中山镇区发展 成熟） ④小榄市场（价格高、品质较好、可选项目不多） ⑤南头市场竞争（初级阶段、项目质量一般，需求内生） 总结：1、东凤市场有限，必须外拓客户 2、南头、东凤市场产品单一，发展很不成熟 3、顺德、小榄市场成熟，但同样产品单一，可选范围少 4 、除顺德外，其它市场展示都较差，缺乏展示 机会点：1、项目综合性、展示做强 市场部分建议只放结论 本报告是严格保密的。 性内容 其它用附件 三、客户 1、东凤市场客户（不知道万科、较认同项目地段、对学校及商场感兴趣） 2、顺德市场（知道万科，但不愿意跨区购买洋房，关注学校） 3、南头市场（不知道万科，不排斥跨区置业，关注学校及商场） 4 、小榄市场（不怎么知道万科，排斥跨区置业，关注学校，认为东升比 东凤好） 5、东升市场（不知道万科，不排斥垮区置业，关注学校） 5、佛山南海（知道万科，没听说过东凤，不排斥跨区置业投资，关注升 值） 总结：1、中山北镇区基本都不知道万科，佛山都知道万科 2、东风、南头、东升等二线镇区关注学校、商场，小榄、容桂等 一线镇区关注学校，佛山关注升值 3、小榄、容桂一线镇区碍于面子，较排斥跨区置业（洋房） 4 、除佛山南海外，普遍不接受带装修产品 6、交通问题是影响跨区置业重要因素（105国道、塞车问题、交 通不便） 机会点：1、学校 2、交通配套 3、展示、 4 、身份/虚荣心 重点问题，图表分析 本报告是严格保密的。 其它用附件 三、本体分析 1、位置（镇政府、艺术中心、体育广场）东凤未来核心 2、规