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孚日丽都 营销策划执行方案 长荣地产 二 OO 六年八月 第一章 市场分析 一、高密房地产市场总体状况 1、高密房地产市场2002 年正式启动，目前所有在建项目仍以低档 商品房开发为主，中档房为辅，高档社区不多。 2、高密市的房地产业还没有培育成拉动高密经济快速增长的支柱 型产业，市场开发较为混乱，如仍然允许部分单位集资建房，允许城市 村庄以招商引资的名义进行遍地开花般的旧村改造。 3、自2005 年开始，房地产开发的政策环境在逐步规范，市民购房 置业的观念也在渐渐转变，房地产开发在存在较大利润空间的同时也包 含着较大的开发风险。 4、高密市的经济基础在潍坊地区较高，企业景气指数较好，经济 实现了快速的增长，人民生活质量有了较大的提高，部分消费者开始追 求舒适的生活模式，且对未来的市区经济的发展信心十足；但是高密的 经济性结构矛盾仍然突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较 低，社会需求不足。 5、随着新的一轮土地开发热潮的进行，高密市的房地产竞争格局 将在近一两年发生巨大的变化。 二、市场总体观点： 1、目前高密房地产市场处于积极的、良性的上升阶段。 2 、依据市场调查数据，区域市场目前对于大面积高总价产品的消 费抗性相对较大，已经呈现消费乏力现象。 3、依据市场调查数据，区域消费者消费理念逐步提高，消费者对 产品素质的要求与日俱增。 4 、众多策划代理公司进入高密，与当地及外来开发商联合作业， 共同推动高密房地产市场的发展和繁荣，其带来的销售观念、营销手法、 促销措施等已渐渐为当地客户接受和认可。 5、市民购房讲究实实在在，例如比较在乎生活便利，对社区整体 规划、楼座的外立面效果和小区内部景观环境比较重视，而对社区文化、 投资升值、生态健康等房地产高级形态和内涵目前仍未看重。 6、基于高密当地治安环境较差，无论是富裕人士还是普通市民， 均对社区安全措施和物业管理比较看重，这也成为高密市民购房置业考 量的一个重要因素。 7 、随着外地开发商进入高密，其带来的新的社区规划、社区环境 和产品外观，已越来越被高密市民认可，并将其视为高密高尚社区的代 表和购房比较的参照标准。 第二章 项目研究及SWOT分析 一、项目优势 1、地处利群路南段东侧，康城大街和密水大街之间，通过康城大 街东行可直达即将兴建的新市委市政府，道路宽阔，交通便捷； 2、户型经典，方正实用，并有大空间阳台设计，符合当地需求； 3、大小户型均有，90-120㎡之间的户型共计 95 套，约占63%，是 目前高密市民愿意接受的面积区间； 4、层高2.9 米，底层车库和储藏室层高2.4 米，更人性化设计； 5、地处高密市区南部的南湖风景区，景观优势突显。 6、项目周边聚集高密新一中、康城小学、康城中学、双语实验小 学和青岛科技大学分校，人文教育资源丰富。 7、项目内拥有四星级酒店一座，并拟与海天大酒店合作管理。该 酒店的建成与运作，有助于提升本社区档次。 二、项目劣势： 1、离城区有一定距离，项目周边目前生活配套设施不完善； 2、属于高密开发区，属新开发区域，整体环境成熟尚需时日； 3、现定价格较高，相对于竞争对手，单价和总价均不占优势； 4、项目用地属于酒店办公用地性质，土地使用年限仅有40 年，在 销售中会有抗性； 5、约有37%的户型为130 平方米以上户型，尤其是140-150 平方米 的户型占多，总价高，会给销售带来困难。 6、项目中酒店式公寓在高密属于新产品，需要予以引导，以加强 客户的投资意识。 三、项目机会： 1、周边众多中高档楼盘的陆续开发和销售，在给我们带来竞争压 力的同时，也共同做熟本区域，提升本地块对客户的吸引力； 2、南湖风景区的整体开发，在为高密市民提供一处休闲、纳凉、 旅游、娱乐处所的同时，也直接提升了本地段的价值； 3、市政府的南迁，韩资工业园的发展，将为本区域房地产开发带 来更加直观的有利影响。