济南齐鲁涧桥项目营销策略与执行.pdf

谨呈：齐鲁置业有限公司 齐鲁涧桥齐鲁涧桥 2012下半年营销策略与执行 报告大纲报告大纲 Part1.Part1.     背景分析背景分析 Part2. 核心问题 Part3. 营销策略 Part4. 策略执行 Part1.     背景分析 市场分析 本体分析 竞品分析 【宏观大势】 行业政策回顾— 限贷、限购、限价、保障房等房产调控政策相继出台 【宏观大势】 进入2012年，房价预期经过冷却后形成理性分化，因刚需降价到位， 市场阶段回暖。 1月31日，温家宝： 《政府工作报告》继续严格执行并逐步完善抑制投机投 行业 资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 5月23日，温家宝：稳定和严格实施房地产市场调控政策。 7月月7日日，，温家宝温家宝：调控仍处在关键期调控仍处在关键期 ，，决不能让房价反弹决不能让房价反弹! 2月25日：国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通 土地 知》，市场监管不放松，土地供应更务实。 6月7日国土部发布的《闲置土地处置办法》对闲置土地的定义有所宽松。 4月5日住建部称：今年部署第二批公积金建保障房试点。 保障房 4月20日住建部：为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。 6月月12 日日，，住建部住建部： 《《公共租赁住房管理办法公共租赁住房管理办法》》租金低于市场价格租金低于市场价格。 5月18 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 金融 6月8 日起下调金融机构人民币贷款基准利率。 77月月66 日起下调金融机构人民币贷款基准利率日起下调金融机构人民币贷款基准利率。。 7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进 行行业 一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通 知知》》:房价若大幅反弹调控或再升级房价若大幅反弹调控或再升级。 【全国市国市场】 史上最严厉的房地产调控政策已持续两年有余,经10-11年度的急速下滑后， 度全国商品房销售面积及销售额更是出现年内增速低谷年度全国商品房销售面积及销售额更是出现年内增速低谷。 【济南市济南市场】 去年，济南地区商品房价格走势处于下降通道；今年，济南房价受存量盘打折 促销、新开盘低价入市影响略有上涨，但还是略低于去年同期水平。 济南商品房月度价格走势趋势图 9500 9400 成 交 交 9300 格 价 9200 9100 （ 元 元 9000 ） 8900 8800 8700 8600 8500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 92379237